Посты

Всем привет.

То, о чём я писал 20 марта, уже в начале апреля попало в официальные новости, и теперь можно об этом сказать.

15 апреля Путин проведёт в Доброграде заседание президиума Госсовета, повестка — «развитие инфраструктуры для жизни». В официальных новостях не пишут детали повестки, но мне известно, что будут рассмотрены вопросы откручивания гаек по ипотеке.

Что конкретно нужно сделать, на всякий случай напомню, так как те, кто готовит бумажки, читают наш канал:

1. Запретить банкам брать комиссии за выдачу льготных кредитов (сейчас все банки берут комиссию около 10%).

2. Разрешить вторичную ипотеку на новое жильё ИЖС, введённое в течение года. Разрешить рефинансирование ипотечного кредита по льготной ставке, построенного по стандартной ставке. Естественно, речь идёт о тех категориях, которые имеют право на льготы.

3. Разрешить поэтапное раскрытие эскроу при строительстве домов на участках подрядчиков.

Теперь дополнительные меры, как идеи:

1. Запустить семейную ипотеку для всех семей хотя бы с одним ребёнком, но я бы сделал в этом случае не 6%, а 9% ставку. 6% никому не нужно в текущих реалиях.

2. Запретить брать детей «на прокат» (брать семьи в левые «созаёмщики»).

3. Вернуть ИТ-ипотеку и в Москве, Питере, МО и ЛО. Хорошо, сделайте не 4%, а 9%, но верните её, что за дискриминация?

Многие спрашивают — где учиться предпринимателю?

На мой взгляд, одни из худших учителей — это коучи всякие, спикеры и бизнес-тренеры.

Почему я так думаю? Давайте рассуждать логично. Что главное в бизнесе? Знать, что делать в той или иной ситуации. Кто зарабатывает больше денег — серьёзный бизнесмен или спикер? Конечно, бизнесмен. Какой делаем вывод? Он рассказывает другим, но сам не умеет.

Чуть лучше, но всё-таки тоже не идеальный вариант — слушать в YouTube других успешных предпринимателей. Там проблемы две:
1) они очень любят присочинять;
2) они сами не знают, как у них чего работает.
Ведь за сильными первыми всегда стоят сильные вторые, которые по факту всем рулят и не дают системе упасть.

Мне намного интереснее копаться в механизмах на уровне вторых лиц, чем слушать сказки основателей) А где всё это можно узнать? Самый лучший способ — бизнес-стажировки (бизнес-экскурсии).

На текущий момент только 4 компании системно проводят такие мероприятия:

ВкусВилл, Good Wood, Ойл Энерджи и Банк Точка.
Куда сходить? Однозначно на все — раз в год, условно.

Мы объединили все стажировки на одном сайте и представляем этот список вашему вниманию.

Добавлю, что периодически делают стажировки Грас и Аскона, начинает Кофемания, а также новосибирские Котес и Смарт Консалтинг, куда мы едем на разведку. Если будет система — мы включим их тоже в каталог.

P.S. Иногда я езжу в бизнес-туры по разным компаниям за границей — тоже очень полезно. В этом году еду 6–12 октября по китайским бирюзовым компаниям. Там есть несколько мест, пишите в личку (бюджет — около 1 млн на чел).

6. Потребительский экстремизм в ИЖС набирает обороты. Минстрой обещает заняться.

Проблема действительно актуальна. Не может подрядчик за задержку на 30 дней сдачи дома (еще непонятно по чьей вине) нести ответственность в виде 100% стоимости дома и 50% штрафа в пользу государства. Это несправедливая система. Сейчас экстремистов будет еще больше, так как механизм эскроу-счетов (в случае строительства на участке заказчика) провоцирует на экстремизм еще больше.

7. Сбер распространил ипотеку по ДДУ на частные дома. По мнению экспертов, это может привлечь крупных застройщиков в сферу ИЖС.

Во-первых, это частная инициатива одного из банков. Во-вторых — это вопрос бумажек и трактовок. Ничего не поменялось: кредитование ИЖС как было, так и шло. Некий внутренний механизм распространили на ИЖС.

Многоэтажники (слоны в посудной лавке) и так лезут в ИЖС, хотя до конца года многие уйдут. Они увидят, что на этом рынке нет тех прибылей, к которым они привыкли. Многие девелоперы имели больше всего денег за счет GR (связей с государственными структурами) и получали вкусные участки. Затем уже либо продавали эти участки с разрешением на строительство, либо просто нанимали подрядные организации. Тот, кто строил, зарабатывал мало (несмотря на цены), а именно тот, кто урвал участок (площадку, как они называют), снимал все сливки.

В ИЖС все не так — все площадки свободно продаются и особо ничего не стоят. Пожалуй, это можно сравнить с производством бензина и продажей компота.

Чтобы купить нефть, нужны какие-то суперлицензии. Чтобы построить НПЗ — тоже нужны суперлицензии. Чтобы продавать бензин — опять нужны лицензии. И только окологосударственные компании могут работать на этом рынке.

А чтобы изготовить компот — можно купить яблоки на рынке, сварить их и продать.

И тут вдруг нефтяные компании увидели новую нишу — рынок компотов — и пошли на этот рынок. «Мы сейчас захватим, и все люди будут компот покупать у нас». Залезли — и увидели, что тут никакие их приемчики и связи не работают. Тут надо пахать. И маржи тут нет, оказывается, никакой.

Пока они офигевают и думают, что с этим делать. Но пока еще верят, что станут компотными магнатами. А мы, как обычно, покупаем попкорн — и смотрим, как нелепо выглядят слоны в нашей посудной лавке)

8. С 1 марта частные дома строят по эскроу.

Их строят по эскроу уже с июля 2024 года. Формально закон вступил в силу в марте 2025, но ничего не поменялось вообще.

9. На освоение земли дается только три года. Не успеете — участок могут изъять.

Пока говорят про штрафы 20 тысяч рублей, если ты не используешь участок. Но намекают на то, что в будущем участки будут изыматься.

Мне кажется, это больше всего может ударить по лендлордам, которые накупили участков на 100 лет вперед. И если до них доберутся и реально начнут изымать землю — это будут революционные изменения. Они даже могут временно снизить цену на земельные участки, ведь девелоперы начнут срочно выводить коттеджные поселки.

Но, скорее всего, они перехитрят систему и просто продадут свои активы другому юрлицу (сами себе) — и обнулят трехлетний счетчик.

10. Теперь за теплицу, сарай и другие постройки с фундаментом нужно платить налог на имущество.

Налог на сараи — это что-то новое. Есть, конечно, подозрение, что много не соберут. С одной стороны, сараев в России, наверное, десятки миллионов. С другой — много взять с их владельцев вряд ли возможно)

🗣Подрядчик должен исправлять дефекты, даже если вы уже приняли дом?

🗣 Вас могут лишить земли, если не построитесь за три года?

🗣Как потребительский экстремизм угрожает рынку частных домов?

Всем привет, это #новости_малоэтажки за март! Давайте разберем, что на самом деле скрывается за громкими заголовками и как это повлияет на рынок загородного строительства.

1. Умные дома набирают популярность. Продажи устройств выросли в 2,5 раза за год.

На самом деле, продажи «умных устройств» как раз таки подрывают рынок умных домов. Раньше дома были укутаны кучей проводов и централизованно всем управляли. Теперь достаточно поставить умную розетку и умную лампочку — и у тебя умный дом. Преимущество такого подхода в том, что это дешевле в 10 раз и позволяет дооснащать систему по ходу возникновения идей.

2. Верховный суд защитил права домовладельцев. Теперь подрядчик обязан устранять скрытые дефекты, даже если подписан акт приемки.

Все верно. Вы же когда покупаете машину, подписываете акт, что приняли ее. Но вы не подписываете бумагу, что в ней нет внутренних дефектов — вы этого не можете знать. То же самое в домостроении: подрядчик должен отвечать за свою работу и после подписания актов.

3. Топовые банки продолжают снижать ставки по рыночной ипотеке. Эксперты считают — так банки готовятся к снижению ключевой ставки.

Да никому не нужны ипотечные кредиты под 30% годовых. Понятно, что если перехватиться до снятия депозита или до получения бонуса — можно. Но на длительный срок брать деньги под такие проценты никто не будет. Все отрулится само, ставка упадет — и ипотека возобновится.

4. В Ленобласти запустили новую программу: молодые семьи могут взять ипотеку на строительство дома под 8%. Деньги будут храниться на эскроу-счетах.

Никто про эту программу не слышал. Думаю, что это полуфейк. Вот дальневосточная ипотека работает — поэтому строительство там растет. В Питере же снижение на 20%. Какая особая региональная ипотека? Ее, может, и нарисовали на бумаге, но получить ее невозможно.

5. Власти хотят привлечь банки к ответственности за обманутых дольщиков в ИЖС.

Во-первых, банки обманывали сами себя: навыдавали льготной ипотеки наличными и получили фейковые залоги. Было бы логично: если дом не построен — человек перестает платить ипотеку, а банк пусть реализует свой «залог») Другое дело, зачем все это обсуждать? Ведь механизм эскроу в будущем защитит заказчиков. Сейчас в марте-мае наступает пик банкротств подрядчиков — как мы и прогнозировали. Обманутых дачников становится все больше и больше.

А какая ситуация в Good Wood?

В июле 2024 произошёл резкий спад продаж. Количество обращений упало в 10 раз. Мы были готовы к проседанию рынка в 2 раза, но не в 10. Мы бы и в этом случае всё достроили, но пришлось бы сокращать компанию.

Так как ситуацию я счёл экстренной, я решил сконцентрировать свои усилия на продажах. Когда компания в тупике, всегда существует единственное главное средство выхода из него — дизайн-мышление. Мы провели 2 сессии, одну из них с приглашением главного специалиста в России. Мы запланировали около 30 изменений (улучшений).

В результате мы сделали эти изменения, и уже в декабре мы получили исторический рекорд продаж — 40 домов. Раньше мы могли заключить 40 договоров, но только по акции. Тут не просто по акции, но и со средним чеком не 12 млн, как раньше, а 25 млн.

Фактически мы быстро переключились с сегмента ипотечников на более состоятельную аудиторию.

Это привело к необходимости срочно брать ещё людей:

— архитекторы — индивидуальные проекты делать в 4 раза дольше, чем типовые;
инженеры по КЖ, КД, ЭОМ, ОВК;
— резко вырос блок по строительству инженерных систем, так как этому типу заказчика нужны дома «под ключ»;
— сильно начали расти новые отделы — внешних инженерных систем и фасадный;
— тренировочный полигон для бригад тоже перегрузился.

И что вы думаете?
Самое грустное в этой истории — место в Good Wood Plaza закончилось. Мы начинаем активно проектировать и получать разрешительную документацию на второй корпус.

Второй корпус мы задумали ещё в начале 2024, но когда в июле начался кризис, я подумал: «Слава богу, хоть Плазу вторую строить не надо». Ан нет :) Придётся таки.