Практика Недвижимости 🏠

✈️Анастасия Захарова, старший юрисконсульт МИЭЛЬ «На Николоямской»:

Минэкономразвития подготовило законопроект, который меняет правила продажи апартаментов в зданиях с гостиничным назначением. Новые требования могут затронуть собственников помещений, которые по документам не относятся к жилой недвижимости.

Разбираем по пунктам 👇

1️⃣ Самостоятельно сдавать апартаменты запретят

После покупки помещение сразу поступит в управление гостиничного оператора. Искать постояльцев через Авито, ЦИАН или другие площадки и сдавать напрямую собственник не сможет.

2️⃣ Постоянно жить там тоже нельзя

Помещение останется нежилым и будет предназначено для гостиничных услуг. Приезжать самому можно, но только на условиях и в сроки, прописанные в договоре с оператором.

3️⃣ Обещанную доходность придётся воспринимать осторожнее

Застройщик будет обязан письменно предупредить покупателя, что фактический доход может оказаться ниже запланированного или его не будет вовсе. Никаких гарантий пассивного заработка закон не даёт.

4️⃣ Деньги застройщику раскроют не сразу

Покупатель будет вносить средства на эскроу-счёт. 80% застройщик получит после ввода гостиницы в эксплуатацию, остальные 20% — только после присвоения отелю заявленной категории и включения в соответствующий реестр.

Продавать помещения по новой схеме смогут только гостиницы категории не ниже трёх звёзд с договором с оператором из специального реестра.

5️⃣ Собственникам уже построенных апартаментов дадут время до 2030 года

Если помещения в здании принадлежат разным владельцам, до 1 марта 2030 года оператору нужно будет оформить с ними договоры управления и зарегистрировать ограничения в ЕГРН.

📎 Законопроект пока обсуждается. Если его примут, он вступит в силу 1 марта 2028 года.

Если рассматриваете апартаменты как инвестицию, не ограничивайтесь расчётом потенциальной доходности. Сначала разберитесь, какие права вы получите вместе с покупкой и кто будет решать, как распоряжаться помещением.

⭐️Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости МИЭЛЬ «На Николоямской»:

После активного весенне-летнего сезона на рынке остаются объекты, которые не продались за несколько месяцев. К концу осени продавцы понимают: впереди зима, спрос упадет, а показы станут сложнее. Поэтому они охотнее идут на торг🤝

Ещё один плюс — проверка в «зимних» условиях.
Отопление уже работает, значит, можно оценить, насколько хорошо прогреваются помещения, исправны ли коммуникации и нет ли протечек. Летом, когда системы отключены, проверить это гораздо сложнее.

Пока не выпал снег, удобно осматривать участок и добираться до дома. Ноябрь — один из последних месяцев, когда загородную недвижимость можно посмотреть без серьезных погодных неудобств🚗

💰 Насколько можно снизить цену?

Все зависит от объекта и срока его продажи. Если дом в экспозиции не первый год, собственник может уступить несколько миллионов рублей. Но бывают и недорогие предложения, где речь идет о 50–100 тыс. рублей. Универсального размера скидки нет: многое зависит от первоначальной цены и готовности продавца завершить сделку до зимы.

❄️ Что происходит с предложением зимой?

Заметная часть загородной недвижимости уходит с рынка. В первую очередь это дома и участки в садовых товариществах (СНТ). Многие из них не отапливаются, дороги зимой часто не чистят, а осматривать заснеженные участки неудобно. Собственники предпочитают снять объявления до весны.

🔍 На что обратить внимание покупателю?

✅Коммуникации. Если дом не переведен на зимний режим и отопление отключено, попросите собственника запустить систему до сделки. Даже если продавец собирается консервировать дом, важно проверить работу всех систем.
✅Документы. Тщательно изучите историю объекта и состав домовладения. Загородная недвижимость — сложный объект: важно проверить не только сам дом, но и все постройки, и права на них.

👀 Бонус позднеосенних просмотров:

Когда деревья стоят без листвы, лучше видно, что находится за соседскими заборами. Можно заметить многоэтажные дома, заброшенные или сгоревшие постройки, которые летом скрывала зелень. Это помогает объективно оценить окружение и будущую ликвидность объекта.

🏠Мария Жукова, руководитель направления аренды МИЭЛЬ:

Цены на аренду этой осенью практически не росли. Предложений стало заметно больше — ежедневно рекламируется около 20–25 тыс. объектов. А вот клиентов не так много, и у арендаторов действительно есть выбор.

✅Даже если квартира понравилась, люди часто говорят: «Хотим посмотреть ещё несколько вариантов». В таких условиях собственники готовы торговаться и снижать цену.

Что ещё происходит на рынке:

— Привычного осеннего сезона почти не было: небольшой всплеск спроса закончился уже в сентябре, а в октябре активность скорее снижалась
— Торможение ключевой ставки на ситуацию не повлияло. Ипотечные ставки давно стоят на месте, поэтому заметного оттока или притока клиентов между рынками покупки и аренды не видно
— Снижение спроса связано скорее с общим удорожанием жизни и высокой стоимостью аренды. Часть клиентов, особенно из регионов, задумывается, насколько выгодно снимать жильё в Москве

📌У арендаторов больше возможностей выбирать, а собственникам приходится быть сговорчивее.