Смирнов Недвижимость | Vysotsky Estate

📈 Ликвидность курортной недвижимости принято связывать с морем, горами, климатом и красивыми видами. Но сами по себе природные преимущества не гарантируют доходности. Она зависит от устойчивости спроса и того, сколько качественных лотов представлено в экспозиции.

Дефицит предложения положительно влияет на доходность только в связке с экономикой самого объекта. Если экспозиция избыточна, то её часть простаивает, а маржа снижается. При ограниченном выборе и стабильном спросе у качественных проектов больше возможностей сохранять высокую загрузку.

В то время как море и горы формируют выраженный сезонный поток, минеральные источники и климат позволяют выстраивать круглогодичный цикл. Например, в Кисловодск приезжают на лечение и восстановление в течение всего года.

Среди местных качественных курортных проектов можно выделить резиденцию «Реликт». Старт строительства — лучшее время для входа в актив. Резиденция премиум-класса «Реликт» в Кисловодске предлагает премиальный формат жилья в шаговой доступности от национального парка. Покупка на раннем этапе гарантирует лучшую цену, а работа по 214-ФЗ обеспечивает надёжность сделки. Срок реализации проекта — 2028 год. Минимальный бюджет покупки на старте — 13,8 млн руб. Все номера с чистовой отделкой, мебелью и техникой. Прогнозируемый совокупный доход с учётом капитализации лотов может достигать 25% годовых, доходность от аренды — 15,5% (до 3,8 млн руб.), срок окупаемости вложений — семь лет. А инвесторы в результате получают минимальные CAPEX и OPEX, ведь это тоже часть модели доходности.

В итоге проект выглядит перспективно благодаря трём факторам: круглогодичному спросу, ограниченному предложению качественных объектов и оптимальным операционным расходам.

🔗 Подробности о «Реликте»

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф

Реклама ООО СЗ «АНТЕЙ-АЛЬЯНС», ИНН 2628040383, erid: 2Vtzqv7Gxi9

АРЕНДА ВЫРОСЛА НА 67%. НО СТАЛ ЛИ СОБСТВЕННИК КВАРТИРЫ БОГАЧЕ?

Редко, но иногда читаю комментарии под видео. И вот очередной "математик". В комментариях человек радостно рассказывает, как прекрасно растёт доходность его московской однокомнатной квартиры. В 2019 году он сдавал её за 36 000 рублей, в 2025 году уже за 55 000, а в 2026 году получает 60 000 рублей в месяц.

На основании этих цифр собственник делает вывод, что аренда выросла примерно на 80%, а ещё через семь лет вполне может достигнуть 200 тысяч рублей.

Начнём с арифметики, потому что даже здесь собственник немного приукрасил свои инвестиционные достижения.

Рост аренды с 36 до 60 тысяч рублей составляет не 80%, а 66,7%.

Но гораздо интереснее посмотреть, сколько стоят эти деньги с учётом инфляции.

Накопленная инфляция за 2020–2025 годы и начало 2026 года составила примерно 68%. Если пересчитать арендную плату 2019 года в покупательную способность ноября 2026 года, получим:

36 000 × 1,679 = 60 444 рубля.

То есть собственник сегодня должен получать примерно 60,5 тысячи рублей только для того, чтобы сохранить покупательную способность прежнего арендного дохода.

А получает 60 тысяч.

Получается, что за семь лет номинальная аренда выросла на 66,7%, а реальный арендный доход сократился примерно на 0,7%.

Это ещё без расходов на ремонт, замену бытовой техники, налоги, простои между арендаторами и содержание квартиры. С учётом этих расходов результат может оказаться ещё скромнее.

В 2019 году средняя начисленная зарплата в Москве составляла 94 294 рубля, а аренда квартиры за 36 тысяч съедала 38,2% этого дохода.

В 2025 году средняя зарплата выросла до 180 861 рубля, а аренда за 55 тысяч составляла уже 30,4%.

За январь–август 2026 года средняя московская зарплата достигла 193 900 рублей, поэтому аренда за 60 тысяч составляет 30,9% заработка.

Получается довольно неприятная для собственника картина.

За семь лет средняя московская зарплата номинально выросла примерно на 106%, а а доходы владельца квартиры только на 67%.

Теперь разберём мечту о 200 тысячах рублей арендного дохода через семь лет, потому что здесь собственник уже окончательно перестал дружить с арифметикой и начал выдавать собственные желания за прогноз рынка.

С 2019 по 2026 год аренда выросла в 1,67 раза, что соответствует среднегодовому росту примерно 7,6%.

Если даже механически продолжить этот темп на следующие семь лет, получится около 100 тысяч рублей в месяц, а вовсе не 200.

Для достижения 200 тысяч аренда должна вырасти в 3,33 раза, то есть дорожать приблизительно на 18,8% ежегодно на протяжении семи лет.

Чтобы аренда за 200 тысяч занимала нынешние 31% зарплаты, средний доход москвича должен вырасти примерно до 645 тысяч рублей в месяц.

И теперь я предлагаю собственнику объяснить, за счёт чего средняя московская зарплата должна вырасти с 193 900 до 645 000 рублей, чтобы его однокомнатная квартира сохранила нынешнюю относительную доступность.

Потому что никакой экономической связи между желанием арендодателя получать 200 тысяч и способностью арендатора их платить не существует.

Можно написать в объявлении хоть 300 тысяч рублей, но это будет всего лишь цена желания собственника до тех пор, пока не найдётся человек, готовый регулярно платить такие деньги.

Поэтому 200 тысяч через семь лет не являются ни прогнозом, ни продолжением существующей динамики. Это просто финансовая фантазия, для которой собственник пока не предъявил главного экономического обоснования: платёжеспособного арендатора.

Спрос на массовые новостройки Москвы упал до минимума с 2017 года

В октябре 2026 года в Москве зарегистрировали всего 887 сделок с квартирами и апартаментами массового сегмента. Это на 24,4% меньше, чем в сентябре, и на 63,2% ниже показателя октября прошлого года. Минимум зафиксирован впервые с февраля 2017 года, следует из исследования компании "Метриум".

Предложение продолжает сокращаться
В октябре на рынке массовых новостроек было представлено 8,8 тыс. квартир и апартаментов. Это:
▪️ на 1% меньше, чем в сентябре;
▪️ на 27% меньше, чем год назад.

По данным Метриума, одна из главных причин падения числа сделок — отсутствие новых проектов комфорт-класса: застройщики не выводят такие комплексы на рынок более года (без учета городского предложения).

На фоне ограниченного пополнения экспозиции покупатели быстрее разбирают наиболее доступные квартиры, в том числе подходящие под лимиты семейной ипотеки.

Цены продолжают расти

Средняя стоимость 1 кв. м в массовых новостройках Москвы в октябре достигла 442,1 тыс. руб. Это на 1% выше сентябрьского уровня и на 15% больше, чем год назад.

Таким образом, снижение числа сделок происходит на фоне одновременного сокращения предложения и роста цен. Рынок массовых новостроек сталкивается не столько с избытком непроданных квартир, сколько с дефицитом доступного предложения.

#новостройки

Подпишитесь на «Про квадраты». Теперь и в «Дзене»

Сегодня на форуме «Строительная неделя БРИКС» в Казани прошла большая сессия с девелоперами, где они поделились своими ощущениями относительно того, что происходит с рынком недвижимости прямо здесь и сейчас. Делимся с вами самыми яркими цитатами с сессии.

▪️про ключевую ставку

Президент «Точно» Артем Срмикян

«То, что семейная ипотека и другие инструменты будут адресные, это уже приняли. Но для того, чтобы люди покупали не по госпрограммам, а в целом, мы считаем, что порядка 11-12% ставка если будет массовая, то мы вернемся к нормальным продажам».

Генеральный директор Unikey Айгуль Юсупова

«Отвечу за всех девелоперов. Мы находимся в режима ожидании того самого счастливого 2028 года. Лишь бы дожить».

▪️про запуски новых проектов

Президент «Точно» Артем Срмикян

«По всем тем проектам, где есть существующие обязательства, мы будем продолжать их выполнять в тех графиках, в которых они были утверждены».

Гендиректор «ФСК Регион» Алексей Алмазов

«Стартуем и будем стартовать. В Казани у нас в этом году, я надеюсь, еще два проекта будет».

Гендиректор Nedvex Юлия Галимова

«Мы не планируем запускаться в следующем году».

▪️про региональную экспансию

Генеральный директор Unikey Айгуль Юсупова

«Экономические реалии, которые нас ожидают в следующем году, будут потяжелее, чем в текущем году. Наша компания приняла решение региональную экспансию пока приостановить. Все-таки не то время сейчас».

▪️про законопроект о рассрочках

Генеральный директор Unikey Айгуль Юсупова

«Рассрочки для девелоперов - это зло. Не все девелоперы до конца понимают последствия. Мы создаем дома. Мы не кредитное учреждение. Мы не коллекторы, мы не умеем работать с долгами. Мы не умеем проверять наших клиентов на платежеспособность. И в принципе заниматься этим».

Гендиректор «ФСК Регион» Алексей Алмазов

«Я тоже не понимаю, чем это поможет оздоровить проекты. У вас эскроу не наполняется, а рассрочка идет, ставка больше, будете дольше платить».

Гендиректор и соучредитель «Этажи Девелопмент» и девелопера «Творчество» Марсель Габдульманов

«Вообще весь мир живет на рассрочках. Это нормальная практика в крупных курортных агломерациях и международных хабах. Другое дело, если рассрочка подменяет продажи тем, кто мог бы взять ипотеку, это проблема».

Подписывайтесь на РИА Недвижимость в MAX