Артем Цогоев | Недвижимость

Опт в делюксе: 3 квартиры за 511 млн

Друзья, пока рынок элитных новостроек считает потери, кто-то покупает квартиры по 3 штуки.

☝️На Балчуге покупатель взял сразу 3 квартиры в клубном квартале «Садовническая 69». Вместе с машино-местом и кладовой вышло почти 511 млн рублей.

Что с рынком

По данным Kalinka, за 9 месяцев 2026 года в первичном делюксе Москвы:

▫️160 сделок всего

▫️37 из них с бюджетом от 500 млн

▫️год назад таких было 68, то есть минус 46%

▫️доля крупных чеков снизилась с 26% до 23%

Немного посчитаем

📊 Если 68 сделок год назад составляли 26%, весь сегмент тогда был около 260 сделок.
Сейчас 160. Значит, делюкс в целом просел примерно на 40%, а самые дорогие сделки упали еще сильнее.

Важный нюанс: формально наш случай - это 3 отдельные сделки, а не одна от 500 млн. Но по сути это один покупатель с бюджетом больше полумиллиарда. И это на падающем рынке.

Зачем брать 3 сразу

🧠 Логику объясняет коммерческий директор «Балчуг Девелопмент» Ирина Соболева: «Новых домов такого уровня в центре строится немного, а в клубном доме на 158 квартир выбор сокращается с каждым месяцем продаж. Цена в проекте растет по мере готовности дома».

Мое мнение: аргумент рабочий. В делюксе ценность создает дефицит, а не метры. Клубный квартал у воды в 2 км от Кремля - это ресурс, который не воспроизвести. Зафиксировать цену на стройке и забрать лучшие виды - классическая стратегия.

Что за проект

16-этажная башня-доминанта, малоэтажные корпуса с террасами, воссозданный особняк 19 века, свой хвойный парк, велнес с бассейном 25 м, двухуровневый подземный паркинг. Первая линия набережной острова Балчуг.

❔А вы бы взяли 3 квартиры в одном доме или разнесли бы по разным проектам?

👍 один дом
🔥 диверсификация

Проектная декларация размещена на сайте наш.дом.рф.

Реклама. ООО «Специализированный застройщик Балчуг эстейт». ИНН 9705062309. erid:2VtzqwCaCDC

Премиальная недвижимость: какие характеристики действительно стоят своих денег?

🏙 Высокая цена квадратного метра ещё не гарантирует, что квартира будет востребована через несколько лет. В премиальном сегменте важно понимать, за что именно платит покупатель и какие преимущества сохранят ценность при перепродаже или сдаче в аренду.

🏢 Камерность и приватность. Хороший пример — премиальный дом «Артель» в Преображенском районе. Небольшой дом: два 12-этажных корпуса, всего 164 квартиры. Дом довольно органично вписывается в окружающую застройку и стоит между двух тихих улиц Электрозаводской и Буженинова.

Для покупателя это альтернатива крупным жилым комплексам с тысячами соседей. Ограниченное число квартир и спокойное окружение точно станут преимуществом при любом сценарии использования квартиры. 

📍 Локация. Рядом с домом: парк «Сокольники» и набережная Яузы. До метро «Преображенская площадь» пять минут пешком, до ТТК и Площади Трех вокзалов — около восьми минут на автомобиле, до центра Москвы — 17 минут.

В 2028 году планируют запустить ВСМ Москва — Санкт-Петербург. От одного города до другого можно будет добраться за 2 часа, что актуально для тех, кто регулярно путешествует между двумя столицами.

🏠 Функциональные планировки. В «Артель» есть студии от 24,9 м², причём в каждой два окна. Можно разделить спальню и жилую зоны. Также есть квартиры с гардеробными, лоджиями и террасами. Планировки без длинных коридоров позволяют эффективнее использовать пространство. 

Есть возможность дозаказать отделку. Для покупателя это способ сократить хлопоты с ремонтом, а для инвестора — потенциально быстрее подготовить квартиру к аренде после получения ключей.

🌳 Качество среды и сервис. Закрытый двор-сад с двухуровневым озеленением, подземный паркинг с зарядками для электромобилей, умные лифты, консьерж, беллмен и садовник. Для курьеров предусмотрен отдельный вход.

Это не просто дополнительные опции в описании проекта. Такие решения влияют на повседневный комфорт и помогают дому выделяться среди конкурирующих предложений.

💰 Цены и акции. 11 ноября STENOY снизил цены на 11 квартир площадью от 29,8 до 68 кв. м. Стоимость начинается от 18,3 млн рублей.

Но сама по себе скидка ещё не делает покупку выгодной. Важно сравнить конечную цену с аналогичными предложениями, оценить возможный арендный доход и перспективы перепродажи.

У «Артель» есть аргументы в пользу такого сравнения: небольшое число квартир, метро рядом, продуманные планировки и сервис.

Узнать подробнее: domartel.ru

Реклама. Рекламодатель и застройщик ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ЭЛЕКТРОЗАВОДСКАЯ», ИНН 7725812972. Количество и ассортимент квартир по акции ограничен. Акция действует только 11.11.2026. Не является публичной офертой. Проектная декларация на сайте наш.дом.рф. Erid: 2SDnjbxBR2t

🏝 Серийный аферист с латышскими корнями обманул сотни американцев, в основном пенсионеров. Они поверили в рукотворный рай в Белизе, небольшой стране в Центральной Америке.

📺 С 2016 года на американском консервативном канале Fox News часто крутили рекламу проекта Sanctuary Bay.

🌴 Роскошный рекреационный комплекс для пожилых на карибском побережье - почти 6 тыс. га у Атлантического океана. Заявлялась большая яхтенная марина, отели, рестораны, казино и поля для гольфа чемпионского класса. Планировалась и масштабная инфраструктура: больница с американскими врачами и новый аэропорт с прямыми рейсами в США.

💵 Инвесторам предлагалось купить участки стоимостью от $150 тыс. Покупателям обещали, что цена вырастет вдвое или втрое всего за несколько лет. Мечта!

🧭 Проектом руководил харизматичный предприниматель Марк Ромео, а в некоторых буклетах значилось имя Энди Сторма. Всё выглядело крайне привлекательно. Продавцы уверяли: долгов у проекта нет, а каждый привлеченный в проект доллар идёт на стройку. Сотни американцев вложили в Sanctuary Bay больше $100 млн.

🎭 Но был нюанс. За проектом стоял серийный аферист, ранее осуждённый по делу компании AmeriDebt, - Андрис Пукке. Он же Марк Ромео, он же Энди Сторм.

🛥 Конечно же деньги покупателей шли не на проект, Пукке вел роскошную жизнь и тратил проектные деньги на свои личные нужды - яхты, автомобили и дома. Всем, кто требовал вернуть деньги, просто отказывали.

💵 И тем не менее продажи успешно осуществлялись больше десяти лет. А вот стройка продвигалась медленно - за этот период построили лишь часть яхтенной марины, взлётную полосу аэропорта и всего около 12 небольших домов.

🕵️ О проблемах инвесторов проекта написал Wall Street Journal, что стало поводом для федерального расследования. Чтобы доказать преступления Пукке, Федеральная торговая комиссия США разработала целую спецоперацию - была создана фиктивная инвестиционная компания, сотрудники которой зафиксировали все лживые обещания афериста и его сообщников.

⚖️ В 2018 году проект официально закрыли, а Пукке был арестован ФБР. В 2025 году суд приговорил Пукке к 8 годам тюрьмы. В США Sanctuary Bay называют крупнейшим международным мошенничеством с недвижимостью.

☝️ Урок для инвесторов: как бы привлекательно ни выглядел бы проект, это не повод доверять его инициаторам свои деньги и не проверять их прошлое.

Торговые улицы Москвы: Рождественка

📜 Рождественка - одна из старейших улиц Москвы, она идет от Лубянской площади до Рождественского бульвара, параллельно Неглинной улице и Большой Лубянке. Название ей дал Рождественский монастырь. Нижняя часть Рождественки, у Кузнецкого Моста, к концу XIX века стала частью самого известного торгового квартала Москвы.

🏦 Именно в это время улица стала финансовым и коммерческим центром. На перекрестке с Кузнецким Мостом построили здание Московского международного торгового банка тогдашнего олигарха Лазаря Полякова. Рядом стоял доходный дом купцов братьев Третьяковых, где работал французский банк Crédit Lyonnais. В начале улицы купец Хлудов построил доходные дома с банями, а в 1913 году открылась гостиница «Савой» с рестораном.

📶 Сегодня Рождественка соединяет Театральный проезд и Кузнецкий Мост. Рядом три станции метро: «Кузнецкий Мост», «Лубянка» и «Театральная». В 2019 году улицу комплексно благоустроили.

🛍️ Что там с торговыми помещениями? Выбор очень небольшой. Например, на Рождественке, 6/9, на углу с Кузнецким Мостом, есть помещение 119 м2, прямо у метро. Вход отдельный с фасада, планировка свободная, отделка сделана. На первом этаже 34,7 м2, еще 84,3 м2 на антресоли, потолки 3,1 м. Помещение свободно: аренда - ₽1 млн в месяц, стоимость - ₽138 млн.

💡 На Рождественке торгуют, принимают гостей и держат деньги больше полутора веков. Очевидно, это сильная локация с стабильным потенциалом и светлым будущим.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

💡Есть три метода оценки недвижимости - доходный, затратный и рыночный (сравнительный). Это кроме гадания на кофейной гуще, расклада карт таро…

🔍 Для оценки коммерческой недвижимости применяется доходный метод.

📖 Формула такая:
Цена = ЧОД / CapRate

🏢 Например, нам нужно оценить офис с арендатором в Москве доходным методом. Мы знаем годовой чистый операционный доход (ЧОД) - ₽10 млн. Следующая задача - найти актуальное значение CapRate.

🔍Где найти? В отраслевой аналитике, у брокеров и других проф. участников рынка недвижимости, в т.ч. инвесторов.

📑 Например, открываем свежую аналитику 🎁 NF Group по рынку инвестиций и оцениваемому в моем примере сегменту офисов. Берём данные из последнего по времени отчёта (скрин из отчета - на картинке выше).

📶 В отчёте написано, что значение CapRate для Москвы - 11.5%. Если применить этот показатель для моего примера получим: ₽10 млн./11.5% = ₽86,95 млн.

⛳️Это ориентир рыночной цены. Хотя бы что-то, если никаких иных данных нет и нет возможности/желания нанимать проф.оценщика или привлекать брокера с навыками инвестиционной оценки для консультации.

🔮 Ставка капитализации - это почти что хрустальный шар гадалки в руках инвестора, который способен показать адекватность рыночной цены того или иного объекта. Главное помнить, что ставка капитализации может изменяться (по разным причинам).

⚖️ Как у всего в этом мире, у оценки через CapRate есть свои плюсы и минусы. Прежде всего «рыночный CapRate» это не всегда точный показатель ввиду особенностей каждого объекта недвижимости (сложно применять средние показатели CapRate к объектам, отличающимся по географии, коммерческим и физическим характеристикам).

👍 Спасибо, Кэп
👀 А что так можно было?
🔥 Шурик, это не наш метод оценки

🔥 Старт продаж STONE Кунцевская

🏗 Девелопер STONE сегодня вывел в продажу офисы в бизнес-центре класса А STONE Кунцевская. Адрес: г. Москва, ул. Молдавская, вл. 3-5.

🔹Вход от 25,7 млн руб.
🔹Офисы от 50 м2
🔹Первый взнос по рассрочке от 10%
🔹Отложенный платеж до ноября 2027 года
🔹Беспроцентная рассрочка до II квартала 2031 года
🔹Скидка до 3% в зависимости от первоначального взноса

🏢 Две башни на 23 и 18 офисных этажей. Их наземная площадь около 77 000 м2. В комплексе будут и небольшие офисы для компактных команд, и крупные блоки под корпоративные подразделения.

🚇 Рядом один из крупнейших пересадочных узлов запада Москвы. Пешком 8-9 минут до станций Арбатско-Покровской, Филевской и Большой кольцевой линий, 11 минут до МЦД-1. На машине около 20 минут до «Москва-Сити».

☝️ Это уже второй проект STONE в Кутузовском деловом коридоре.

📅 Основные строительные работы планируется начать в 2027 году.

#стартпродаж