Урбан Хаб

За девять месяцев 2026 года в России сдали 66,3 млн кв. м жилья — на 13% меньше прошлогоднего.

Однако снижение почти целиком связано с индивидуальным жилищным строительством: ввод частных домов упал на 21%, до 41,4 млн кв. м, тогда как многоквартирное жилье, напротив, выросло на 3%, до 24,9 млн кв. м.

📢Айман Эль-Хашем, сооснователь и генеральный директор «22/11 Девелопмент»:

За девять месяцев 2026 года в России сдали 66,3 млн кв. м жилья, на 13% меньше прошлогоднего. Но снижение почти целиком связано с ИЖС: ввод индивидуальных домов упал на 21%, до 41,4 млн кв. м, тогда как многоквартирного жилья, напротив, вырос на 3%, до 24,9 млн кв. м.

Для оценки будущего дефицита важнее сопоставлять новые запуски, продажи и накопленное предложение. Например, в Москве за девять месяцев новые запуски сократились на 31%, но одновременно продажи в старой Москве упали примерно на 28%, а в Новой — на 46%. И говорить о дефиците уже в 2027 году преждевременно.

Более вероятен локальный дефицит качественного предложения в 2028–2029 годах — прежде всего в сложившихся районах крупных агломераций, где спрос сохраняется, а новые проекты практически не запускаются. При этом в других локациях тех же городов может сохраняться значительный объем непроданного жилья.

Многоквартирное строительство пока устойчивее индивидуального. При общем снижении ввода на 13% многоквартирный сегмент прибавил 3%, а ИЖС потерял 21%. Причина кроется в различии финансовых моделей. В многоквартирном строительстве ввод позволяет раскрыть счета эскроу и погасить проектный кредит. Поэтому даже при слабых продажах девелопер заинтересован завершить уже финансируемый объект как можно быстрее.

В ИЖС ситуация другая. Значительная часть домов строится гражданами самостоятельно, а статистика ввода зависит в том числе от регистрации готовых объектов. Поэтому падение ввода не следует автоматически приравнивать к сокращению фактического объема строительных работ.

Внутри многоквартирного рынка устойчивость определяется прежде всего локацией, ценой и наполнением эскроу. Универсального преимущества бизнес- или премиум-класса здесь нет: дорогой проект со слабыми продажами может быть финансово уязвимее доступного массового жилья.

Главная причина не в массовых задержках уже финансируемых многоквартирных домов. Статистика показывает, что их ввод пока продолжает расти. Основное снижение сформировано индивидуальным строительством.

Сокращение новых запусков — другая проблема, последствия которой проявятся позже. В Москве за девять месяцев 2026 года запуски снизились на 31%, в Московской области, напротив, выросли на 48%. Это означает, что будущая география предложения уже меняется, хотя текущий ввод еще отражает решения девелоперов двух-трехлетней давности.

Снижение ввода сегодня и возможный дефицит предложения завтра имеют разные причины. Первое в значительной степени связано с динамикой ИЖС, второе будет зависеть от того, сколько многоквартирных проектов девелоперы решатся запустить при нынешней стоимости капитала и слабом спросе.

Важный риск заключается в запаздывающей реакции рынка: когда ипотека снова станет доступнее и спрос начнет восстанавливаться, быстро увеличить предложение уже не получится. От покупки земли до ввода дома проходят годы. Сокращение запусков сегодня может превратиться в локальный дефицит через два-три года.

🚨 Urban Hub продолжает следить за динамикой ввода и запусков в строительной отрасли.

📢Объём инвестиций в российскую недвижимость по итогам 2026 года может составить 800-850 млрд рублей против 1,1 трлн рублей в 2025 году. Такой прогноз представили CORE.XP, сообщает «Интерфакс».
⠀
Если прогноз оправдается, снижение достигнет 23-27% в годовом выражении.
⠀
По оценке аналитиков, одним из факторов, ограничивающих инвестиционную активность, остаётся дефицит качественных объектов для приобретения.
⠀
На решения инвесторов также влияет стоимость заёмного финансирования: при высоких процентных ставках требования к доходности и окупаемости проектов возрастают.

При этом сокращение общего объёма сделок не обязательно означает сопоставимое падение стоимости недвижимости или остановку строительства. Речь идёт именно об инвестиционной активности на рынке.

⠀
Главный вопрос - станет ли 2026 год периодом временного снижения инвестиционной активности или началом более продолжительной перестройки рынка недвижимости?
⠀
#УрбанХаб #Недвижимость #Инвестиции #Девелопмент #Строительство

10 ноября Госдума приняла во втором чтении законопроект № 155842-8, который призван урегулировать вопросы владения, использования и управления общей инфраструктурой малоэтажных жилых комплексов.

Документ, внесённый в Госдуму в 2022 году, направлен на решение проблемы, которую нередко называют «коттеджным рабством». Речь о ситуациях, когда дороги, инженерные сети и другие объекты инфраструктуры принадлежат застройщикам или третьим лицам, а жители сталкиваются с ограничениями доступа к своим домам, непрозрачными платежами и сложностями при управлении общим имуществом.

Что предлагают изменить?

1. Свободный доступ к собственному дому
Собственники и наниматели недвижимости смогут беспрепятственно и бесплатно пользоваться предназначенными для прохода и проезда объектами общего назначения, чтобы добраться до своих участков.

При этом бесплатный доступ не означает освобождения от расходов на содержание общей инфраструктуры.

2. Правила использования общего имущества
Законопроект определяет порядок владения и пользования объектами, предназначенными для общих потребностей жителей.

К ним могут относиться дороги, земельные участки, инженерные коммуникации, котельные, ограждения и другие инфраструктурные объекты.

Отдельно регулируются ситуации, когда такие объекты принадлежат не всем жителям, а конкретным собственникам. В этих случаях порядок пользования определяется соглашением с владельцами, если законом не предусмотрено иное.

3. Возможность выбирать способ управления
Предусматривается несколько вариантов управления общим имуществом:
— непосредственно собственниками земельных участков;
— через товарищество собственников недвижимости;
— с привлечением управляющей организации.

Это позволит установить более понятный порядок принятия решений по вопросам эксплуатации и содержания инфраструктуры.

4. Более прозрачные условия пользования инфраструктурой
Если объект общего назначения находится в собственности отдельных лиц, остальные собственники недвижимости смогут пользоваться им на равных условиях.

Законопроект предусматривает единый подход к условиям такого пользования, включая платежи.

5. Правовое оформление территории жилого комплекса
Новые правила будут применяться к малоэтажным жилым комплексам после внесения сведений об их границах в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в установленном порядке, с учётом предусмотренных законом исключений.


📄Для застройщиков загородных посёлков возрастает значение юридически грамотного оформления инфраструктуры: определения её состава, принадлежности, порядка использования и управления.

Законопроект пока принят только во втором чтении. Ему предстоит дальнейшее рассмотрение и прохождение остальных этапов законодательной процедуры.
В рассматриваемой редакции предполагается вступление новых правил в силу с 1 марта 2028 года.

#УрбанХаб #Строительство #Девелопмент #ЗагороднаяНедвижимость #КоттеджныеПосёлки