Игорь Колесников | Строим спокойно. По плану. Без сюрпризов |«Рубим Дом»

Вот как экономия в несколько тысяч превращается в ремонт на сотни тысяч.

Сначала проблема почти незаметна.

Потом — домкраты, разборка и замена нижних венцов.

Владельцы деревянных домов и баз отдыха: такие вещи выгоднее замечать до того, как они превращаются в смету на ремонт.

Привет со стройки!

Краткое содержание предыдущих серий:

В 2006 году мы построили 2 сруба (60 кв.м. и 90 кв.м.) в станице Должанская на берегу Таганрогского залива.

Весной 2026 года мы их разобрали, пронумеровали все бревна и перевезли их в Подольск Московской области. Тут на участке закрутили сваи, заказали небольшое количество бревен на замену, новые окна, двери, стропильную систему, кровлю и приступили к сборке.

Срубы не обрабатывались ни разу за это время, они подвергались постоянному воздействию агрессивного кубанского солнца и соленой воды. Сейчас бревно серое, чем то напоминает одновременно и кело и Кижи, но с ним полный порядок, мы заменили лишь несколько бревен.

В настоящий момент срубы практически собраны и готовы к эксплуатации на следующие десятилетия)

Самый дорогой участок — не всегда тот, у которого высокая цена за сотку.

Иногда участок покупают «выгодно», а потом начинают доплачивать уже после сделки:

— за сложный подъезд; — за подведение коммуникаций; — за решения, которые навязал рельеф; — за ограничения, из-за которых нельзя нормально реализовать задуманный проект.

И в этот момент дешёвая земля начинает постепенно превращаться в дорогой объект.

Поэтому до сделки я бы проверил пять вещей. Не «сколько стоит сотка», а вот это.

1. Подъезд. Не «есть ли дорога», а какая она и кто её содержит.

У нас к базе идёт шесть километров плохой песчаной дороги. Грейдер меньше чем на сутки не приезжает — мы далеко от цивилизации. Один день грейдера — 48 тысяч. Трактор — три тысячи в час, работы там часа на два с половиной, то есть ещё девять тысяч. И это не один раз. Это поддержание.

Посчитайте, сколько таких заездов будет за сезон. И прибавьте к цене участка.

2. Коммуникации. Электричество — какая мощность выделена и сколько стоит добрать. Вода — есть ли она вообще и на какой глубине. Канализация — септик или центральная. Каждый пункт — это деньги, и они не в цене участка.

3. Рельеф. Перепад — это не «красиво». Это подпорные стены, дренаж и фундамент сложнее.

Мы строили сруб на скале в Сочи. Стоимость фундаментных работ была сопоставима со стоимостью дома. Дом построили. Но участок оказался вдвое дороже, чем казался.

4. Ограничения. Категория земли, назначение, охранные зоны, что вообще можно строить на этом участке.

У нас на «Серфприюте» первые два года земля была обычной. А потом получила статус ООПТ. Это сильно усложнило развитие базы, и от некоторых идей пришлось отказаться совсем. Задним умом понимаешь: надо было смотреть не только на то, что сейчас, но и на то, что может стать.

5. Грунт. Что под верхним слоем. Пучинистый, торф, вода близко — всё это меняет фундамент и его цену.

Геология участка стоит 10–15 тысяч рублей. Если её не сделать в сложном случае, домики могут уползти вниз по склону. В Сочи такое было буквально недавно.

Десять тысяч против уехавшего дома. Считайте сами.

Теперь вопрос, который я задаю до сделки:

«Сколько мне будет стоить возможность построить здесь именно ту базу, которую я задумал?»

Пока участок не куплен, плохое решение можно отменить бесплатно.

После сделки за него уже начинают платить.