Недвижимость в Москве | Миклуха Светлана

Без постоянных обучений в сфере недвижимости специалисту никак нельзя! Сейчас мой фокус на социальных сетях, я изучаю новостройки, но вторичка идет своим чередом и я все время в курсе важных событий.

Ближайшие 3 часа я буду присутствовать на вебинаре «Правовая перезагрузка недвижимости» и сегодня мы поговорим о том, что важно знать каждому специалисту, работающему с недвижимостью:

🔹 Законодательные новеллы 2026 года. Земельное законодательство, строительство, Росреестр, ипотека, материнский капитал, новостройки, аренда и законопроекты, которые могут изменить привычные правила работы.

🔹 Скрытые запреты Росреестра. Ограничения, которые практически невозможно обнаружить заранее, но которые могут стать неприятным сюрпризом при регистрации перехода права. Разберём способы защиты и судебную практику.

🔹 Иностранцы в сделках с недвижимостью. Алгоритмы проверки, реестр контролируемых лиц, основания для исключения из него, семейные споры и банкротство иностранных граждан в России.

🔹 Юридические заключения с неожиданными рисками. Мнимые сделки в истории объекта, оспаривание торгов, наследственные риски и субсидиарная ответственность продавцов и предыдущих собственников.

Сегодня я изучаю проекты застройщика ПИК.

Была в Строгино 360 и Бусиновском парке.

Не только по изучала локации, но и посетила 4 шоу-рума, две квартиры с отделкой, одна в пркдчистовой и без отделки.

В выписке из домовой книги нет человека, который зарегистрирован в квартире. Как такое возможно?

Рассказываю про свою текущую сделку. И почему даже когда покупатель и продавец уже нашли друг друга, профессиональное сопровождение совсем не лишнее.

У меня в работе сложная альтернативная сделка. Клиент самостоятельно нашёл покупателя на свою квартиру и квартиру, которую собирается приобрести.

Моя задача — проверить обе квартиры, участников, документы и безопасно провести всю цепочку.

И вот сегодня, пока мы собираем документы, первый сюрприз.

Клиент получает выписку из домовой книги по своей квартире и обнаруживает, что человека, который в ней зарегистрирован, в выписке вообще нет!

Первая реакция: «А как такое возможно? И что тогда будет с квартирой, которую я покупаю?»

А я как раз заранее запросила три документа:

🔹 Единый жилищный документ.
🔹 Выписку из домовой книги.
🔹 Адресную справку.
🔹 Архивную выписку из домовой книги.

И знаете что? Сведения в этих документах могут различаться. А в финансово-лицевом счёте зарегистрированные лица могут вообще не отображаться.

Вот такая вот фигня, собачка!

Именно поэтому я никогда не ограничиваюсь одной справкой.

Но самое интересное у нас впереди.

По приобретаемой квартире среди документов, подтверждающих историю возникновения права собственности, есть справка ЖСК о выплате пая.

Для меня это сигнал: нужно особенно внимательно восстановить историю квартиры.

Кто был вселён? Кто состоял в семье пайщика? Кто имел право пользоваться квартирой на момент выплаты пая?

И главное — не сохранилось ли за кем-то право проживания, которое может действовать даже после продажи квартиры?

Поэтому архивные сведения мне нужны как воздух. Но получить их бывает непросто. И этот вопрос я тоже прорабатываю, используя доступные законные способы проверки.

А теперь добавим остальные обстоятельства нашей сделки:

▪️ Собственник приобретаемой квартиры 1955 года рождения.

▪️ Состоит в браке.

▪️ Оба супруга ранее были собственниками бизнеса.

▪️ Покупка с привлечением ипотечных средств.

Каждое обстоятельство требует своей проверки. Возраст сам по себе не означает недееспособность, а прошлое владение бизнесом — наличие долгов. Но оставлять эти вопросы без внимания я не собираюсь.

Дополнительно предусматриваем нотариальное удостоверение сделки, психиатрическое медосвидетельствование продавца с его согласия и титульное страхование.

Конечно, ни нотариус, ни страховка не заменяют полноценную проверку и не дают стопроцентной гарантии.

Рисков вагон и маленькая тележка. Но это ещё не повод отказываться от квартиры.

Моя задача — выявить возможные проблемы до сделки, оценить их и подобрать меры защиты там, где это возможно.

И знаете, что меня радует? Мой клиент уже понял, за что он платит, хотя до самой сделки мы ещё не дошли.

Потому что найти квартиру и безопасно её купить — две совершенно разные задачи.

А сопровождение сделки — это не просто подготовить договор и приехать в банк.

Это работа, большая часть которой остаётся за кадром.

А вы проверяли бы историю регистрации в квартире или ограничились обычной выпиской из домовой книги?