Замоскворечник

ОСТРИЕ БРИТВЫ

#собственнику
#покупателю

Наконец обработаны данные по сделкам на вторичном рынке от Росреестра, на следующей неделе планирую опубликовать выборочные цифры.
Очевидно, что спрос в элитном сегменте сжимается и на первичном и на вторичном рынке, и пока все говорит о том, что тенденция эта будет усиливаться.
Про новостройки уже высказал предположение, что с большой долей вероятности увидим в следующем году откат цен🔗.

На вторичном рынке мотивированные собственники также рано или поздно будут вынуждены снижать цены. Однако есть нюанс: существенная доля таких продавцов - с «ограниченной» мотивацией, т.е. они, в принципе, готовы снижаться, но до определенной планки, поскольку не на 100% настроены на сделку. На условной цифре в 125, 230, 350 или 670 млн такой собственник снимет квартиру с продажи «до лучших времен» («пусть будет; может сам буду жить; детям пока оставлю» (с).

Про «лучшие времена» можно много говорить и писать, но жизнь и история показывают, что эти времена приходят гораздо медленнее, чем ожидают. А иногда они и вовсе не наступают, особенно когда эти «времена» связаны с переоцененной недвижимостью.

Поэтому, для покупателя становится крайне важным уловить «момент истины», когда собственник предложил действительно «последнюю» цену, после которой снижения уже не будет, а далее объект снимут с полки.
Безусловно, это относится только к интересным, ликвидным объектам, у которых единственное препятствие для сделки - завышенная цена. При настрое на реальную покупку такие квартиры нужно смотреть очно, общаться с агентом продавца, а не просто «заглядывать в ЦИАН» с мыслью «пока еще продавец не созрел».

Для (мотивированного) собственника также становится критически важным понимание фактической эластичности спроса по цене и изначально правильная оценка своего объекта в контексте рынка.

У каждого из них (собственника и покупателя) - свое острие бритвы, по которому нужно будет пройти, чтобы не продешевить и не переплатить. И тем другим рекомендую обращаться к профессионалам.

Безотносительно покупки-продажи недвижимости заголовок поста дал хороший повод порекомендовать:
▪️прекрасный роман Сомерсета Моэма «Острие бритвы»
▪️если у вас дети-подростки - книгу «Лезвие бритвы» Ивана Ефремова
▪️если любите рок - композицию «The Razors Edge» с одноименного альбома AC/DC.

Если же планируете продать или купить недвижимость - пишите @zamoskvorechnik 🤝

ВИДОВОЙ ПЕНТХАУС С ТЕРРАСОЙ В ЗАМОСКВОРЕЧЬЕ

#продажа

Строго говоря, слова «видовой» и «терраса» в заголовке излишни,
поскольку настоящий пентхаус всегда с террасой и видами.
Однако реалии текущего рынка таковы, что «пентхаусами» зачастую называют просто квартиры на последнем этаже.

Поэтому делаю акцент: здесь и терраса с правильной геометрией и прекрасной панорамой Замоскворечья 🔗 с колокольней Ивана Великого на заднем плане.

Характеристики лота:

▪️Дом - «Малая Ордынка, 19»
▪️302 кв.м (с террасой)
▪️4 спальни, 4 с/у
▪️потолки - 3.8 м
⁠▪️дровяной камин
⁠▪️терраса: крытая и закрытая части с видами на Кремль и город
▪️отдельный доступ на террасу для персонала
▪️кадастровая стоимость - менее 300 млн рублей
▪️цена - 870 млн руб. (2,88 млн руб./м2)

Пентхаус - в закрытой продаже, на ЦИАН его нет.
Сотрудничаем с коллегами.

Детали, презентация, запись на показ - @zamoskvorechnik

ПРОДАТЬ «ВЫШЕ РЫНКА»

#собственнику
#ценысделок

Утверждение в заголовке, на мой субъективный экспертный взгляд, - оксюморон.
Помните «Буратино утопился», «Колобок повесился»? 😉
Продажа недвижимости «по цене выше рынка» - из этой же оперы.

Тем не менее это словосочетание (фактически мем, - привет Р. Доккинзу) живет своей жизнью и частенько используется коллегами и собственниками, нередко запутывая и тех и других.

📌Проясняю: выше рынка может быть только рекламная цена объекта, а не цена сделки.

Продать же можно по максимальной рыночной цене, т.е. по наибольшей цене, которую предлагает рынок в данном периоде.
Задача агента продавца таким образом вести управление продажей, чтобы найти покупателя, дающего лучшую цену, и убедиться, что именно это предложение лучшее в моменте.

Когда берусь за продажу недвижимости, провожу
серьезную аналитическую работу (не ограничиваясь анализом цен сделок и предложения в соответствующем сегменте рынка) и определяю диапазон возможной цены сделки.
Исходя из полученных данных устанавливаю рекламную цену.

Дальше начинается вдумчивая и кропотливая работа по управлению продажей объекта, в результате которой и нащупываю максимально возможную цену сделки.
📌Эта цена в итоге и будет верхней границей рынка, но никак не «выше».

На фото: Ключевская сопка (Камчатка), самый высокий действующий вулкан Евразии (4754 м)

PS Планируете продать недвижимость - пишите @zamoskvorechnik

Замоскворечник в MAX