Руслан Рентавед 🖌

Класса B не хватает. Частные инвесторы это уже заметили

Москва ставит рекорды по вводу офисов: только за третий квартал сдали 836 тыс. м². Но 84% из них класс A, и свободных площадей там уже 8,7%, к концу года ждут 10% (данные IBC Real Estate).

С классом B всё наоборот. Это около 70% офисного рынка Москвы, а свободно в нём всего около 5%. Новых проектов почти нет: в 2026–2030 годах на класс B придётся лишь 6% нового предложения (данные CORE.XP). Строить его девелоперам не всегда выгодно, а малому и среднему бизнесу нужен именно он, между дорогим классом A и старыми бизнес-центрами.

Частные инвесторы реагируют на ситуацию рублём. Доля небольших офисов в продажах за год выросла в 2,4 раза - это почти треть всех сделок (по данным «Коммерсанта»). Логика простая: компактный офис дешевле на входе, его проще сдать, а арендаторов в классе B больше, чем свободных офисов.

Отличным примером является проект «Кусково Холл», бизнес-комплекс класса B+ в ВАО, в 3 минутах пешком от МЦД-4 «Кусково». Первый корпус уже полностью продан.

Во втором корпусе сейчас:
▪️ офисы от 25 до 134 м², от 7,2 млн ₽,
▪️ доходность до 12% годовых,
▪️ в здании КусковоХолл1 фитнес с бассейнами, супермаркет, аптека и кафе, арендаторам есть ради чего оставаться,
▪️ закрытый паркинг: машиноместа продаются отдельно, их осталось совсем немного,

Свободные лоты и расчёт доходности по каждому можно запросить 👉 здесь или по телефону ☎️ +7 (495) 255-48-51

Реклама. ИП Серенко Ольга Олеговна, г. Москва, ОГРНИП 320774600147972, сайт: kuskovohall.ru, erid:2VtzqvgiJGe

🔒 РЕНТАЛЕНД НА PRIVATE MONEY FORUM 2026. + ЗАКРЫТАЯ ВСТРЕЧА ДЛЯ РЕЗИДЕНТОВ.

28–29 ноября в Москве пройдёт крупный инвестиционный форум Private Money Forum 2026. И в этот раз у РЕНТАЛЕНД будет собственная встреча прямо на площадке форума.

Но обо всём по порядку

💵 ЧТО ТАКОЕ PRIVATE MONEY FORUM?

Private Money Forum — инвестиционный форум, который планирует объединить более 1000 инвесторов, предпринимателей и экспертов для обсуждения стратегий сохранения и приумножения капитала в 2027–2030 годах. В программе — инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость, ГАБ, флиппинг, редевелопмент, земельные проекты, финансовые рынки и коллективные инвестиции.
Отдельное место займёт Всероссийский земельный конгресс, посвящённый работе с земельными активами, изменению ВРИ, КРТ и юридическим вопросам. Помимо выступлений, участников ждут профессиональный нетворкинг, новые знакомства и возможности для поиска партнёров.

❤️❤️❤️❤️
СПЕЦИАЛЬНО ДЛЯ РЕЗИДЕНТОВ РЕНТАЛЕНД.

29 ноября с 10:30 до 12:00 мы проведём отдельную закрытую встречу нашего сообщества прямо на форуме Private Money!

Организаторы выделили для нас собственную комнату, где мы сможем собраться исключительно резидентами РЕНТАЛЕНД.

Это отличная возможность:
✅ Лично познакомиться с другими резидентами и укрепить существующие связи
✅ Обсудить актуальные проекты, инвестиционные идеи и возможности сотрудничества
✅ Поделиться своими запросами и найти полезные контакты
✅ Совместить участие в большом инвестиционном форуме с камерной встречей внутри клуба
🔒 Важно: это отдельное закрытое мероприятие, доступное только резидентам РЕНТАЛЕНД.

⭐️ СПЕЦ УСЛОВИЯ ДЛЯ РЕЗИДЕНТОВ
Для клуба действует скидка 15% на все категории билетов по промокоду: NTO2026

📄 Программа форума и регистрация

🗓 28–29 ноября ➡️ основная программа Private Money Forum 2026
⚡️ 29 ноября, 10:30–12:00 ➡️ закрытая встреча РЕНТАЛЕНД
📍 Москва, ул. Русаковская, 24, отель Holiday Inn Moscow Sokolniki

Друзья, используйте возможность получить максимум от этих двух дней!

Офисный капкан

Вижу, что последние несколько лет активно продаются офисы в мелкую нарезку. Но помимо небольшого чека входа и вроде неплохой доходности есть нюанс. Это перспективы.

К 2035 году премиальные бизнес-центры с множественностью собственников не смогут нормально обновляться. Проще говоря, здания, которые вводят сейчас, через десять лет начнут выглядеть уставшими. Не потому что плохо построены, а потому что их некому будет ремонтировать централизованно.

Покажу масштаб бедствия в Москве (что у вас в городах, то напишите к комментариях). В 2021-2025 годах офисов, которые продавали нарезкой, было 15% от общего объёма. На 2026-2030 прогноз уже 50-60%. В первом квартале этого года 76% введённых площадей ушло в розницу.
Нарезка при этом мелкая. 70% всех продаж на офисном рынке Москвы это блоки до 200 метров. А 47% сделок за полугодие пришлось на помещения до ста метров.

Посчитайте сами. Этаж в полторы тысячи метров, нарезанный по сто, это пятнадцать собственников на одном этаже. Здание на двадцать тысяч метров даёт около двухсот владельцев. Причину этого перехода девелоперы называют честно. Деньги дорогие, держать здание на своём балансе никто не может, поэтому его распродают по кускам ещё на стадии стройки. Не открою большую тайну, если скажу, что при дорогом финансировании небольшие блоки дают самую быструю окупаемость.

Мне стало интересно, как эти двести человек вообще будут что-то решать. Полез в кодекс.С октября 2023 года в Гражданском кодексе есть статьи про общее имущество в нежилых зданиях. Работает это по правилам, близким к жилым домам. Собрание правомочно, если пришли владельцы больше половины голосов. Обычные вопросы решает простое большинство пришедших.

Но реконструкция требует двух третей голосов от общего числа собственников. Не от пришедших на собрание, а от всех.
Вот где собака зарыта. Чтобы комплексно обновить здание, вам нужно согласие двух третей всех владельцев. Включая тех, кто купил блок на стадии котлована и держит его на перепродажу. Включая тех, кто вообще не ходит на собрания. Их молчание работает как голос против.

Мне возразят, что лоты продаются с договором на профессиональную управляющую компанию. Но!!! Печаль заключается в том, что покупатели очень часто меняют УК через пару лет (причины банальные: много берут и плохо работают или сколько они на нас зарабатывают и.тд.), а через десятилетие половина площадей будет принадлежать совсем другим людям, потому что первая волна инвесторов к тому моменту выйдет.

Даже один собственник старается оттянуть момент, когда здание надо обновлять. Что говорить о сотне, где одни хотят соответствовать рынку, а другие будут избегать лишних расходов любыми способами. Лет через 10 мы увидим бизнес-центры с уставшими входными группами и дефектами фасадов.

Это касается и ЖК бизнес- и премиум-класса, когда собственники, у которых много свободного времени, негативной энергии и желания сэкономить на всём, где можно, взрывают чаты, раскачивают жильцов и меняют качественную УК на эконом-вариант. В итоге через какое-то время ЖК теряет свой прежний лоск, а значит, и ликвидность при продаже или сдаче квартиры в аренду. Но мало кто из таких инициативных думает на шаг вперёд. Зато важно победить хоть кого-то, если ничего другого вокруг поменять не получается.

Девелоперы каждый год вводят всё более современные здания. Чтобы ваш офис через десять лет сдавался по хорошей ставке, он должен выглядеть не хуже новичков. А он будет выглядеть ровно так, как согласятся двести человек.

Если покупаете офисный блок, спросите три вещи до сделки. Сколько всего собственников планируется в здании. Что записано в документах про порядок принятия решений и про фонд на капитальный ремонт. И кто управляющая компания, на какой срок с ней договор и как его можно сменить.

В сухом остатке: нарезка удобна на входе и дорого обходится на выходе. Через десять лет вы продаёте не свой блок, а состояние всего здания, и это состояние вам уже не подконтрольно.

А вы сталкивались с собраниями собственников в бизнес-центрах или в ЖК? Удавалось о чём-то договориться?


#недвижимость #инвестиции

14 ноября (сб.) в 12:00 — открытый онлайн-эфир РЕНТАЛЕНД.

Для инвесторов, предпринимателей и экспертов.

Приглашаем на онлайн-встречу с тремя практиками рынка земли и коммерческой недвижимости.

🎙Темы эфира:

⚫️Ирина Антипина
«Мой путь: от земельного участка до девелоперской компании»

⚫️Ольга Болтянская
«Проверенные инвестиции в ГАБ с разными чеками»

⚫️Светлана Салахова
«Эксперт не заменяется ИИ: как знания, окружение и практика превращают недвижимость в профессию»


🫥🫥🫥🫥🫥🫥🫥🫥🫥🫥🫥🫥🫥
🗓 14 ноября (сб.), 12:00 МСК
👤Кол-во мест: 13
👉 РЕГИСТРАЦИЯ НА ЭФИР