@mari_pro_invest
tg2 тыс. подписчиков
Открыть пост ↗
Продавать квартиру скоро может стать дороже
С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ.
Но продажа недвижимости до сих пор была в исключениях: её считали отдельно от зарплаты и прочих доходов. 13% до 2,4 млн и 15% со всего, что выше. Получалось, что даже с большой сделки потолок ставки 15%.
Законопроект № 617-9 это исключение убирает. С 2027 года доход от продажи предлагают складывать с зарплатой и остальными доходами за год и считать по общей шкале: 13, 15, 18, 20 и 22%.
Льгота по сроку владения сохраняется. Если квартира в собственности дольше минимального срока (обычно 5 лет, по наследству или в подарок от близких 3 года), налога как не было, так и нет.
Но ни флипперов, ни инвесторов во флиппинг эта льгота, разумеется, не коснётся. Мало кто захочет держать квартиру 5 лет вместо цикла в 1-1,5 года ради экономии на налоге 🙃
Какое решение?
Самое очевидное: деятельность должна легализоваться (читай: перейти в разряд предпринимательской).
Если раньше мы рекомендовали инвесторам открывать ИП после первого закрытого рейса, то теперь рекомендуем отчитываться в рамках ИП сразу.
При этом покупать квартиры можно по-прежнему на физлицо, со счетов физлица, а отчитываться как ИП. Пока запретов на такую схему нет (но! важно вовремя добавить ОКВЭДы).
Тут важно оговориться: схема будет «лёгкой и рабочей» для вновь открываемых ИП. А для инвесторов (их у нас более 90%), которые уже ведут какую-то предпринимательскую деятельность и отчитываются по ИП с другими ОКВЭДами или, например, на УСН «доходы» (1, 2 или 6%), всё будет считаться индивидуально.
А значит, флипперам теперь нужно работать в связке с налоговыми консультантами инвесторов.
Кроме системы налогообложения и льгот есть ещё лимиты по УСН (490,5 млн в 2026 году, на 2027 год лимит пока не проиндексирован). 1-2 дорогих лота вместе с другими доходами ИП могут «съесть» весь лимит, и вот ИПшник уже на ОСНО. А расходы на ремонт, понесённые на УСН «доходы», там уже не учесть. При этом налог на ОСНО считается по той же прогрессивной шкале НДФЛ, от 13 до 22%.
Важно: пока это законопроект, его приняли только в первом чтении. Цифры ещё могут поменяться, второе чтение назначено на 19 ноября.
Всё равно на фоне налоговых изменений успокаивает мысль, что НДС по-прежнему есть только у «нежилья».
С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ.
Но продажа недвижимости до сих пор была в исключениях: её считали отдельно от зарплаты и прочих доходов. 13% до 2,4 млн и 15% со всего, что выше. Получалось, что даже с большой сделки потолок ставки 15%.
Законопроект № 617-9 это исключение убирает. С 2027 года доход от продажи предлагают складывать с зарплатой и остальными доходами за год и считать по общей шкале: 13, 15, 18, 20 и 22%.
Льгота по сроку владения сохраняется. Если квартира в собственности дольше минимального срока (обычно 5 лет, по наследству или в подарок от близких 3 года), налога как не было, так и нет.
Но ни флипперов, ни инвесторов во флиппинг эта льгота, разумеется, не коснётся. Мало кто захочет держать квартиру 5 лет вместо цикла в 1-1,5 года ради экономии на налоге 🙃
Какое решение?
Самое очевидное: деятельность должна легализоваться (читай: перейти в разряд предпринимательской).
Если раньше мы рекомендовали инвесторам открывать ИП после первого закрытого рейса, то теперь рекомендуем отчитываться в рамках ИП сразу.
При этом покупать квартиры можно по-прежнему на физлицо, со счетов физлица, а отчитываться как ИП. Пока запретов на такую схему нет (но! важно вовремя добавить ОКВЭДы).
Тут важно оговориться: схема будет «лёгкой и рабочей» для вновь открываемых ИП. А для инвесторов (их у нас более 90%), которые уже ведут какую-то предпринимательскую деятельность и отчитываются по ИП с другими ОКВЭДами или, например, на УСН «доходы» (1, 2 или 6%), всё будет считаться индивидуально.
А значит, флипперам теперь нужно работать в связке с налоговыми консультантами инвесторов.
Кроме системы налогообложения и льгот есть ещё лимиты по УСН (490,5 млн в 2026 году, на 2027 год лимит пока не проиндексирован). 1-2 дорогих лота вместе с другими доходами ИП могут «съесть» весь лимит, и вот ИПшник уже на ОСНО. А расходы на ремонт, понесённые на УСН «доходы», там уже не учесть. При этом налог на ОСНО считается по той же прогрессивной шкале НДФЛ, от 13 до 22%.
Важно: пока это законопроект, его приняли только в первом чтении. Цифры ещё могут поменяться, второе чтение назначено на 19 ноября.
Всё равно на фоне налоговых изменений успокаивает мысль, что НДС по-прежнему есть только у «нежилья».
Новый список