Александр Вяль I Субаренда и Инвестиции

Почему я больше не доверяю только количеству откликов на помещение? 🏢

За последний год несколько раз сталкивались с одной и той же ситуацией.
Находим интересное помещение, запускаем тест спроса на Авито. Откликов много, люди звонят, интересуются, некоторые даже готовы заехать.
Дальше начинаем переговоры с собственником, согласовываем условия, подписываем договор и делаем ремонт.
А когда помещение готово, оказывается, что часть потенциальных арендаторов уже нашла другие варианты, а новых обращений стало заметно меньше.

Поэтому сейчас при тестировании спроса обращаем внимание не только на количество звонков, но и на их качество.

Стараемся понять, какой бизнес планирует заехать, насколько человеку подходит помещение и когда он действительно готов подписать договор.
Также обязательно смотрим конкурентов, их ставки и количество свободных помещений поблизости.

📌 И ещё один важный момент — условия входа в объект.
Сейчас на заселение может уходить больше времени, поэтому стараемся договариваться с собственниками о хороших арендных каникулах и льготном периоде.
Это даёт запас времени на ремонт и поиск арендаторов, если спрос окажется ниже ожидаемого.

Хороший тест спроса ещё не гарантирует быстрое заселение. И при расчёте экономики объекта такой сценарий тоже нужно учитывать.
А как у вас сейчас со спросом на коммерческую недвижимость? В каких городах работаете и как быстро удаётся заселять помещения?

Интересно сравнить ситуацию по регионам.

Мини-маркет, который съедал всё моё время

Свой первый объект я открыл как гастроном и сделал в нём мини-маркет: несколько точек под одной крышей. Звучало красиво.

На деле это оказался совсем не пассивный доход, как я рассчитывал. Я жил этим бизнесом: решал вопросы, был на связи 24/7 и не мог просто отойти.

Тогда я стал зонировать помещения по-другому: так, чтобы каждая точка работала автономно, без моего постоянного участия.

Это один из главных уроков. Субаренда должна приносить доход, а не забирать всё время. Иначе 30 объектов превращаются в 30 рабочих мест.

Сейчас мои объекты работают без моего постоянного участия. Но к этому пришлось прийти.

Рассказать подробнее, как я зонирую помещения? Поставьте 30 реакций, и расскажу 👇

#моястория

Мои мысли о рынке субаренды на конец 2026 года 🎙

Записал подкаст: год почти прошёл, и уже понятно, что будет дальше. Вот главное.

Что происходит на рынке

• Была небольшая ротация, пик уже позади. Съезжало не больше 5-7% от числа субарендаторов, сейчас всё стабилизировалось, свободно меньше 5% объектов
• Заселять стало медленнее: арендаторов стало меньше. Но хорошие локации заселяются отлично
• Ставки в целом снизились примерно на 15% по статистике, которую мы смотрели, но не везде: в хороших локациях они остались на пиках
• Малый бизнес развивается, как и развивался: чуть медленнее, но оживление уже видно
• Кто арендует: пункты выдачи Ozon и ВБ, бьюти-услуги, кофейни, цветочные магазины и другие небольшие бизнесы

Почему сейчас время возможностей

• Освобождаются локации, которые раньше было практически не найти
• Можно заходить недорого: помещения с ремонтом, хорошие договоры, арендные каникулы
• Конкуренции почти нет: по моей оценке, мы с учениками и друзьями занимаем в Екатеринбурге меньше 5% рынка, возможно, около 2%

Мои цифры и планы

Сейчас у нас 33 объекта, до конца года, возможно, будет 35. Растём спокойно и органично: собственники сами предлагают хорошие объекты. Дальше идём к 100 объектам.

Если вы сомневались, возможно, сейчас лучшее время попробовать.

А что вы видите на рынке в своём городе? Напишите в комментариях 👇

#моястория