ИГОРЬ ПОТАШОВ | про ИНВЕСТИЦИИ и ЖИЗНЬ

Часть 2. Продолжение.

То есть при удачной покупке за 15 млн рублей и создании ГАБ потенциально можно получать не только аренду, но и можно создать прирост капитана на разнице между ценой входа и последующей продажи.

Например, при продаже за 18,7 млн рублей и общих расходах 16 млн рублей расчетная разница составит около 2,7 млн рублей до налогов, расходов на продажу, финансирование и времени удержания объекта.

Но если купить это же помещение за 20 млн рублей, экономика становится совершенно другой.

Объект тот же, адрес тот же, арендатор может быть тот же. А результат на капитал совершенно другой.

Поэтому я всегда говорю, что в недвижимости очень важно понимать конечный результат уже на этапе покупки.

4. Четвертое - ликвидность и риски.

Один из главных вопросов, который я задаю себе перед покупкой: кому и за сколько мы сможем продать объект, если потребуется выйти из сделки?

В данном случае вижу несколько рисков.

Первый - можно ошибиться с реальной арендной ставкой и потратить много времени на поиск арендатора.

Второй - помещение может оказаться неудачно расположенным относительно основного пешеходного потока.

Третий - дополнительные расходы на ремонт, инженерные коммуникации и подготовку под конкретного арендатора.

Четвертый - покупатель готового арендного бизнеса может потребовать более высокую ставку и пробовать дисконт. Соответственно, цена продажи окажется ниже ожиданий.

И отдельно необходимо проверить юридическую сторону: самостоятельность помещения, обременения, техническую документацию и условия входа в сделку (взаиморасчеты и прочее).

5. Мое мнение по этому объекту.

Я бы рассматривал покупку в диапазоне 14-15 млн рублей. При такой цене и подтвержденной аренде от 130-140 тыс. рублей экономика может быть интересной.

При цене 17-19 млн рублей уже нужно очень внимательно считать и желательно иметь предварительные договоренности с арендаторами. Для этого нужно прозвонить всех потенциальных арендаторов и узнать заинтересованность в конкретной локации и арендной ставке на сегодняшний день по конкретному помещению.

За 20 млн рублей и выше без действующего арендатора я бы в эту сделку не заходил.

Пока это предварительный анализ, а не решение о покупке. Окончательные выводы можно сделать только после изучения документов, осмотра помещения и проверки реального спроса, трафика и тд. Еще предстоят много работы.

И вот что хочу донести.

В инвестициях в недвижимость недостаточно просто найти хороший объект. Нужно найти хороший объект по правильной цене, понимать все риски и то, как с ними работать, чтобы предостеречь их.

Можно купить прекрасное помещение и годами получать посредственный поток с аренды. А можно приобрести обычное помещение с хорошим дисконтом, грамотно сдать его в аренду и создать востребованный продукт для инвест.рынка и будущих покупателей.

Разница между этими сценариями в качестве анализа, цене входа и способности реализовать задуманное.

Именно этим мне и нравится коммерческая недвижимость. Здесь результат во многом зависит не от ожидания роста рынка, а от конкретных действий и правильно принятых решений.

Если вам интересно участвовать в подобных сделках по покупке коммерческой недвижимости, созданию ГАБ и последующей продаже, напишите мне в личные сообщения. Обсудим возможные форматы сотрудничества.

Как из обычного коммерческого помещения сделать готовый арендный бизнес и получить на этом выгоду?

Продолжаю серию постов про коммерческую недвижимость Москвы, в том числе объекты, которые можно приобрести на торгах, найти арендатора и в дальнейшем продать уже как готовый арендный бизнес (ГАБ). Пришел ко мне на рассмотрение для покупки под инвестора интересный и не однозначный объект. Свои рассуждения покажу ниже 👇

Сегодня хочу разобрать один из таких объектов, которые я подбираю для инвесторов и показать, на что я обращаю внимание, когда рассматриваю недвижимость для инвестиций.

Объект: Москва, 15-я Парковая улица, 46к5.

Площадь 70 кв.м., первый этаж жилого дома, отдельный вход с улицы. Дом 2021 года постройки, расположен в Северном Измайлово.

На первый взгляд обычное коммерческое помещение. Но именно из таких объектов при подходящей цене покупки можно создавать интересный продукт под инвестора для наращивания капитала и получение арендного потока.

1. Первое, что я изучаю - локация.

Здесь достаточно плотная жилая застройка, сформированный район, рядом магазины, остановки общественного транспорта и другая коммерческая инфраструктура. Подробнее изучаю на картах.

В самом здании уже работает Wildberries. Это хороший сигнал, поскольку коммерческие площади в доме используются по назначению.

Но есть и недостаток. До метро «Щелковская» около 1,5 км. Поэтому рассчитывать на большой транзитный поток людей я бы не стал.

На мой взгляд, здесь лучше всего будут работать бизнесы, ориентированные на жителей ближайших домов: аптека, зоомагазин, салон красоты, медицинские или бытовые услуги.

При этом принципиально важно, где находится вход в конкретное помещение. Даже в одном доме две коммерческие площади могут существенно отличаться по арендной ставке из за расположения относительно пешеходного потока.

2. Второе - сколько помещение может приносить в аренду?

Нашел несколько интересных предложений непосредственно в этом доме.

Помещение площадью 130 кв.м. предлагается в аренду за 280 тыс. рублей в месяц. При этом в истории объявления фигурировала стоимость 180 тыс. рублей.

Другое помещение площадью 96 кв.м. с арендатором Wildberries предлагается к продаже за 29 млн рублей. Заявленная аренда составляет 192 200 рублей в месяц.

Это дает нам ориентиры, но не подтверждает, что наше помещение можно сдать по аналогичной ставке.

Для рассматриваемых 70 кв.м. я бы заложил три сценария:
1. 100 тыс. рублей в месяц - консервативный.
2. 140 тыс. рублей - базовый.
3. 170 тыс. рублей - оптимистичный.
Далее относительно риск-профиля конкретного инвестора можно рассматривать помещение.

В своей финансовой модели я бы ориентировался на 140 тыс. рублей в месяц, потому что конкретный инветсор, под которого подбирается помещение имеет ярок выраженный риск-профиль под второй сценарий. Делаю этот акцент для понимания, что не каждое помещение подходит каждому инвестору и наоборот. Поэтому важно перед работой всегда понимать конечную цель и результат, который вы хотите видеть для себя или своего клиента.

Почему не 170 тыс.? Потому что инвестору важно зарабатывать на реалистичных цифрах, а не на самых красивых прогнозах. К дополнительным рискам он не готов.

3. Третье - по какой цене имеет смысл покупать?

Здесь начинается самое интересное.

Допустим, нам удалось приобрести помещение за 15 млн рублей, дополнительно потратить 1 млн на подготовку, оформление и поиск арендатора.

Общие вложения составят 16 млн рублей.

Если найдем арендатора на 140 тыс. рублей в месяц, получим:
-1,68 млн рублей годового арендного потока.
-10,5% валовой выручки в годовых на вложенный капитал.
-Около 9,5 лет простой окупаемости.

Все это до налогов, расходов собственника и возможных простоев.

Теперь представим, что мы хотим продать объект как ГАБ.

При аренде 140 тыс. рублей в месяц стоимость помещения для покупателя будет примерно следующей:
-16,8 млн рублей при 10% годовых.
-18,7 млн рублей при 9%.
-21 млн рублей при 8%.

Это расчетные цены, а не подтвержденные предложения покупателей.