Алексей Иванов • Квартиры в управлении • Москва

ОКТЯБРЬ 2026. ВЫРУЧКА СНИЗИЛАСЬ НА 25%. НО ЭФФЕКТИВНОСТЬ КВАРТИР ВЫРОСЛА НА 13%.

Продолжаю серию открытых отчетов по посуточной аренде. Сравнил октябрь 2025 и октябрь 2026 года.
На первый взгляд цифры снова выглядят тревожно.

Доход за проживание:
4,30 млн ₽ → 3,21 млн ₽ -25,3%
Продано номероночей:
1658 → 1007 -39,3%
Количество заездов: 724 → 471 -34,9%
Загрузка: 74,28% → 68,46%
Снижение на 5,82 процентного пункта.

Но здесь важно учитывать, что за год мы существенно сократили квартирный фонд. Мы сознательно выводили слабые квартиры, отказывались от фиксированной аренды и переходили на агентскую модель.
Поэтому мне важнее не общая выручка, а эффективность каждой доступной квартиры.

ADR - средняя стоимость проданной ночи:
2594 ₽ → 3191 ₽ +23%
RevPAR - выручка на одну доступную квартиру:
1927 ₽ → 2184 ₽ +13,4%

Вот это для меня главный результат октября.
Несмотря на снижение загрузки и количества бронирований, каждая доступная квартира стала приносить на 13,4% больше выручки, чем год назад.
И особенно интересно сравнить октябрь с сентябрем.
В сентябре RevPAR снизился на 0,9% относительно прошлого года. А в октябре вырос сразу на 13,4%.
То есть стратегия удержания цены продолжает работать.

Мы не пытаемся любой ценой вернуть прежнюю загрузку. Вместо этого стараемся получать максимум выручки с каждой доступной квартиры.

Средний срок проживания тоже вырос: 1,92 → 2,06 суток.
А окно бронирования увеличилось: 5,77 → 7,48 дня.
Гости стали бронировать примерно на 1,7 дня раньше, чем год назад.

Теперь посмотрим на деньги.
Поступления: 4,56 млн ₽ → 4,02 млн ₽ -11,9%
Выплаты: 4,61 млн ₽ → 3,31 млн ₽ -28,1%
Операционный денежный поток: -46 тыс. ₽ → +706 тыс. ₽
То есть при снижении общей выручки бизнес стал генерировать значительно больше денег.

Но есть важная особенность октября.
Это месяц уплаты налога по УСН.
В октябре 2025 года мы заплатили 39,6 тыс. ₽.
В октябре 2026 года - 590,7 тыс. ₽.
Налоговая нагрузка выросла почти в 15 раз.
И даже с учетом такого платежа мы получили положительный операционный денежный поток.

Если исключить октябрьский налоговый платеж, операционный поток 2026 года составил бы около 1,30 млн ₽.

Конечно, налог - это обязательный расход бизнеса, а не случайная потеря. Но его уплата в конкретном месяце существенно влияет на картину ДДС.

Какие выводы я делаю по итогам октября?

1. Общая выручка снизилась на 25,3%, но это происходит на фоне существенного сокращения квартирного фонда.
2. Стратегия удержания цены работает. ADR вырос на 23%, а RevPAR - на 13,4%.
3. Расходы сокращаются быстрее поступлений. Выплаты снизились на 28,1% при снижении поступлений на 11,9%.
4. Переход на агентскую модель завершен.
5. Даже после уплаты 591 тыс. ₽ налога бизнес завершил месяц с положительным денежным потоком.

Мы управляем меньшим количеством квартир, но каждая доступная квартира приносит больше выручки, а фиксированные обязательства бизнеса практически исчезли.

Именно ради этого мы и затеяли всю перестройку.
Теперь главная задача - добиться стабильной прибыльности на протяжении всего года, включая низкий сезон. И продолжить расширение в Москве.

#отчетпозагрузке

Посуточная аренда замедляется. Но профессиональные управляющие зарабатывают больше. Почему?

В «Коммерсанте» вышла большая статья о том, что происходит с рынком краткосрочной аренды в России. Меня тоже привлекли в качестве эксперта, и несколько моих комментариев вошли в публикацию.

Прочитал материал целиком. Некоторые цифры особенно интересны.

За последние 12 месяцев количество ночей проживания в отелях и частном жилье сократилось на 0,3%. До этого рынок рос на 12% в 2024 году и на 5,6% в 2025-м.
При этом посуточные квартиры продолжают отвоёвывать долю у гостиниц.

В 2023 году на частное жильё приходилось 25% всех ночей проживания, а в 2026-м уже 32,4%.
Получается, общий рынок практически перестал расти, но внутри него происходит перераспределение спроса.

И вот здесь начинается самое интересное.
По данным Авито Путешествий, в первом полугодии 2026 года средняя загрузка у владельцев одной квартиры составляла 53%, а у управляющих с фондом от 20 объектов - 73,1%.

Разница больше 20 процентных пунктов. Это примерно шесть дополнительных проданных ночей в месяц.
Представьте две одинаковые квартиры со стоимостью суток 4000 рублей.
Одна продаёт 16 ночей, другая 22. Разница в выручке - 24 тысячи рублей ежемесячно.

Конечно, это условный расчёт, а загрузка сама по себе ещё не гарантирует прибыль. Но он хорошо показывает, сколько может стоить качество управления.

Именно об этом я говорил журналисту «Коммерсанта».

Раньше во многих городах достаточно было купить квартиру, сделать хороший ремонт и разместить объявления. Сегодня рынок стал гораздо более конкурентным.
Теперь результат зависит от динамического ценообразования, управления загрузкой, продолжительности проживания, каналов продаж и расходов на обслуживание каждого бронирования.
В статье привели и наши наблюдения: окно бронирования сократилось с 6,5 до 3 суток за год. Четыре бронирования из пяти приходят менее чем за три дня до заезда, почти половина - в день заезда.
То есть квартира может стоять пустой за неделю до нужной даты, но это ещё не означает, что её срочно нужно отдавать со скидкой.
Важно понимать, когда именно формируется спрос, и управлять ценой в этом коротком окне.

Но есть ещё одна мысль, которую я считаю принципиальной. Большой квартирный фонд сам по себе не делает бизнес успешным.

Недавно я рассказывал про московского предпринимателя с 15 апартаментами и загрузкой около 70%. По предварительной финансовой модели прибыль там оказалась практически нулевой.

А в Вологде мы в 2026 году сами сокращали фонд «Двух Подушек», отказывались от неэффективных квартир и переводили часть объектов в долгосрочную аренду.
Поэтому для меня профессиональное управление - это прежде всего способность вовремя принимать экономически обоснованные решения.

Иногда нужно повысить цену. Иногда улучшить оснащение квартиры. Иногда сократить расходы. А иногда признать, что конкретный объект больше не подходит для посуточной аренды.

И этот подход я сейчас переношу в Москву.

Когда собственник передаёт квартиру управляющей компании, он покупает не просто организацию уборок и заселений. Он рассчитывает, что кто-то будет постоянно следить за экономикой его недвижимости и принимать решения в его интересах.

Недостаточно заполнить календарь. Нужно сделать так, чтобы после всех расходов у собственника оставалось больше денег.

В статье «Коммерсанта» много других интересных цифр: динамика цен, конкуренция с отелями, влияние масштаба на загрузку, автоматизация и применение ИИ.
Рекомендую прочитать полностью, включая мои комментарии:
https://www.kommersant.ru/doc/9079841

А мне интересно, как вы считаете: через несколько лет на рынке останется место для собственников, которые самостоятельно сдают одну-две квартиры, или профессиональные управляющие постепенно заберут основную долю бронирований?

🍂❄️ Низкий сезон уже наступил. А насколько ваши объекты готовы к конкуренции?

Когда спрос снижается, каждый нюанс становится важнее: качество карточки, актуальность календаря, привлекательность предложения и позиционирование объекта.

Именно сейчас самое время не просто ждать бронирований, а разобраться, что можно улучшить.

В НАДО!МАРКЕТИНГ подготовили специальные предложения, которые помогут вашим объектам оставаться конкурентоспособными даже в период сниженного спроса.

Подготовили 3 варианта работы:

🗓 1. Актуализация календаря и информации об объекте — 9 990 ₽
Приведём в порядок календарь и подготовим информацию для размещения на площадках:
• Ozon Travel
• Туту
• Отелло

📈 2. Аудит площадок — 9 990 ₽
Посмотрим на ваши объекты глазами потенциального гостя и выявим, что может мешать бронированиям:
• Ошибки и недочёты в карточках
• Слабые стороны оформления
• Возможности для повышения конкурентоспособности

💻 3. Комплексное предложение — 15 000 ₽
Актуализация календаря + аудит площадок.
Экономия при комплексной работе над объектами.

Сейчас особенно важно не терять позиции на площадках. Используйте период сниженного спроса, чтобы подготовиться к следующему росту бронирований.

НАДО!МАРКЕТИНГ — помогаем вашим объектам работать эффективнее.

Срок акции ограничен до 30 ноября 2026 года