IT + банки: ипотека

Московские фасады оказались «громче» аналогов из Нью-Йорка и Милана в 9 из 10 пар

Аналитический центр Всeостройке.pф сравнил 10 концепций, согласованных в Москве в 2026 году, с зарубежными проектами.

Три ИИ-модели оценивали изображения вслепую по чек-листу из 18 приёмов. В среднем у московских проектов насчитали 2,5 самостоятельной фасадной идеи, у зарубежных — 1,6.

Что добавляет «шума»:
🟠На выборке из 40 объектов смена материала внизу или наверху здания отмечается в 40% московских проектов против 10% зарубежных.

🟠Разное оформление корпусов одного ЖК — в 30% против 0%. А скосы и срезы, наоборот, чаще встречались за рубежом — 47% против 20%.

☝🏻Самая интересная пара — дом по реновации на Тюменской улице и элитная башня One57 в Нью-Йорке. У московского дома — 2,5 идеи: в оценку вошли ступенчатый объём, контрастный верх, смена материалов и отдельное оформление стилобата. У One57 с её каскадом изогнутых кровель — 2,0.

Все 10 пар — в презентации.

#вечернее #АКакУНих

Набиуллина в Госдуме: намеки для девелоперов

Если еще не видели, прочитайте выступление Эльвиры Набиуллиной в Госдуме. Там есть важные для рынка жилья тезисы и намеки:


Что сказано прямо
◾️Ставка будет двузначной весь 2027 год. В базовом сценарии она снижается, но не уходит ниже 10%. Ниже 10% она опускается только в дезинфляционном сценарии, а он требует быстрого роста производительности. Сейчас ключевая ставка 14% при устойчивой инфляции 5–6%. Разрыв 8–9 п.п., и сокращать его быстро ЦБ не собирается.
◾️Кредит в 2027-м будет расти «примерно на уровне этого года». Ипотечного ралли в базовом сценарии нет.
◾️Для снижения ставки надо исключить последствия выбывших мощностей, пострадавших в результате атак. Их восстановление, рост производительности труда - одно из ключевых условий возобновления цикла снижения ставки (дословно: «Не ранее этого»).

Между строк
◾️Льготы (в широком смысле) прямо названы одной из причин дорогих денег. Если большая часть кредита идёт через льготные программы, рыночная часть должна оставаться ограниченной через высокие ставки. В контексте рынка жилья - пока льготы массовые, рыночная ипотека будет дорогой. Это аргумент, к которому регулятор прибегает постоянно при каждом обсуждении параметров программ.
◾️«Не лучшее время настаивать на проектах, рентабельность которых достигается только за счёт дешёвого финансирования». Девелоперов это касается в первую очередь. Если маржа держится на субсидированной ставке, регулятор считает такую модель нерачительной.
◾️Главная проблема бизнеса — издержки, а не ставка. Компании жалуются, что дорожает всё: комплектующие, сырьё, рабочая сила, логистика. Инвестиции за 12 месяцев составили 43 трлн, в деньгах больше, чем год назад, а в физическом объёме почти на 10% меньше. Для стройки это значит, что себестоимость продолжит расти быстрее цены, которую готов принять рынок. Маржу сжимает с двух сторон.
◾️Главный конкурент квадратного метра — депозит. Пока люди ждут двузначную инфляцию, ставки по вкладам тоже будут двузначными. В 2027-м инвестиционный спрос на первичку не вернётся.
◾️С 2022 по 2025 год кредит вырос на 45 трлн, или на 88%. Инвестиции за пять лет выросли почти на четверть в реальном выражении, а производительность всего на 5%. Намек для девелоперов: дешёвых денег не будет, а конкурировать придётся эффективностью — организацией процессов, сроками, себестоимостью.

Ориентиры на 2027
🟢Считать экономику проектов при двузначной ставке весь год. Сценарий «ниже 10%» может стать приятным бонусом, но пока маловероятным.
🟢Не строить проект на модели, которая работает на субсидированных деньгах. Регулятор прямо говорит, что считает такие проекты нерациональными. Гаечки могут закрутить еще сильнее. Льготы и далее будут становится более адресными.
🟢Рост себестоимости вряд ли остановится. Эффективность - условие выживаемости. Проекты должны стать более дробными и гибкими.

Резюмируя: рынку не стоит ждать быстрого облегчения через ставку, ищите его в производительности. Набиуллина прямо говорит, что не стоит поддерживать собственников неэффективных предприятий ради сохранения рабочих мест. Перетекание работников из нерентабельных отраслей в растущие она называет условием роста производительности. Проекты, которые окупаются только на дешёвых деньгах, — «не самое рачительное использование» ресурсов. Уход таких игроков ЦБ считает нормальной частью структурной перестройки, а не проблемой.

@REBURG |Дзен|max