Марина Курлова | Налоговый консультант физлиц

Топ заблуждений при сдаче квартиры в аренду.

⛔️ Если срок договора найма 11 месяцев, его не нужно регистрировать в Росреестре
🖤тогда не нужно платить налог с аренды.

Регистрируется не сам договор, а ограничения, связанные с его действием.

Гражданским кодексом установлена обязанность зарегистрировать ограничение (обременение) права собственности, возникающее на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года. (п.2 ст.674 ГК РФ)

Обременение необходимо зарегистрировать не позднее одного месяца после заключения договора найма (ч. 4 ст. 51 Закона № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости")

Поэтому, договор найма квартиры часто заключают именно на 11 месяцев, чтобы не создавать у нанимателя длительных прав на жильё и не регистрировать обременение в Росреестре.

Если договор найма заключён на 11 месяцев, а затем фактически продлевается теми же сторонами на тот же срок, суд или налоговая могут оценить отношения как длящиеся и попытаться квалифицировать их как аренду на год и более.

Уплата налога на доходы от аренды НЕ связана со сроком действия действия договора и регистрацией обременений при аренде в Росреестре.

Другие мифы:
⛔️ «Если нет договора, налога нет»- нет: доход может быть признан и по устной договорённости.

⛔️ «Если оплата наличными, доказать невозможно» - нет: доказательствами могут быть переписка, объявления, свидетели, расписки, переводы, осмотр, признание жильца.

Если сдаете квартиру в аренду иностранцу без ВНЖ в РФ и приняли оплату налом, помимо налогов, может прилететь штраф за незаконную валютную операцию от 20 до 40 % от полученной суммы.

⛔️«Если я не ИП, проверять не будут» - нет: обычный собственник обязан задекларировать доход и платить НДФЛ, если не применяет иной законный режим.

⛔️«Самозанятость подходит всегда» - не всегда: для сдачи жилья физлицу ставка НПД обычно 4%, но есть ограничения по сдаче нежилых помещений и лимиту дохода.

⛔️«Сосед не может навредить» - может "написать куда нужно", но его заявление само по себе не равно доказательству дохода. Решение принимается в совокупности с другими доказательствами.

⛔️ "Арендатор у меня хороший, не сдаст налоговой"- встречала на практике, когда был конфликт с арендатором и он сообщил в налоговую, приложив, всё что мог.

⛔️ "Да я просто разместил объявление на Циан, так и не смог сдать"- объявление было, маячок сработал, теперь докажи, что не было дохода и все налоги уплатил. Закон о платформенной экономике не просто так приняли.

⛔️ "Сдаю через управляющую компанию, думал они сами с меня налог взяли"- нужно смотреть тип и условия договора между вами и УК, учитывать ваш статус. (ФЛ, НПД, ИП)

🔍 ФНС может установить факт сдачи квартиры по косвенным источникам информации и доказательствам, а затем потребовать подтвердить и представить документы, и уплатить налог, если скрыли доходы от аренды.

Как сдавать законно:
Заключайте письменный договор найма с реальной суммой, сроком, порядком оплаты и реквизитами сторон.

Принимайте оплату с понятным следом: перевод с назначением платежа либо расписка при наличных.

Храните договор, расписки, переписку и подтверждения оплаты минимум несколько лет: документы защищают и при споре с жильцом, и при проверке.

Подберите оптимальный и законный режим налогообложения: рассказывала в этом ПОСТЕ.

📎 Пост навеян недавними разборами кейсов клиентов, которые получили от налоговой требования предоставить документы (информацию) по доходам, полученным от аренды.

💯 лучше учиться на чужом опыте, чем платить за свои ошибки

Не ошибается тот- кто ничего не делает.

Да, ошибки могут быть у всех, разные и по разным причинам. И их нужно исправлять.

Бывает, что налоговая ошибается НЕ в пользу налогоплательщика: приходится приложить не мало усилий и времени, чтобы "справедливость восторжествовала" и человеку вернули вычеты или аннулировали неправомерно начисленные налоги.

А бывает, что налоговая ошибается В УЩЕРБ БЮДЖЕТУ: переводит человеку лишние суммы, которые ему не положены. И вернуть эти деньги назад- ничуть не легче (

Декларация на получение вычета. В ходе проверки инспектор подтвердил лишнее 13 600р.
Деньги поступили на ЕНС. С июня пишем, объясняем: это не моё, заберите пожалуйста!!!

За это время, эти бюджетные деньги уже автоматически зарезервировали в счет оплаты имущественных налогов. Кто-то скажет, ну и что, круто, меньше платить челу!
Да нет, не круто, так как рано или поздно в налоговой "всё схлопнется" и тогда у человека будет долг и возможно пени. И люди сами это понимают и не хотят "присваивать" чужое.

Про то, что многие налоговые (с коллегами знаем их поимённо) систематически нарушают процедуру и сроки проверок, присылают отписки и по телефону откровенно говорят: пишите, жалуйтесь, ваше право, не хочу повторяться. Хочу применить ненормативную лексику🤯

▪️ Решение "чистить до конца" или "поставить на стоп" принимаете только Вы сами 🤝
Просто вчера проверяла личные кабинеты клиентов, получили очередные отписки, значит сегодня "внезапно" будет день жалоб в налоговую ✍️ 💪

Нотариальная форма договора купли-продажи квартиры не защищает продавца от валютных штрафов.

Верховный Суд Республики Карелия в решении от 18 марта 2026 года № 21-52/2026 оставил в силе штраф продавцу-резиденту РФ. Суд признал расчеты наличными между валютным резидентом и валютным нерезидентом незаконной валютной операцией (ч.1 ст.15.25 КоАП РФ)
Гражданка России продала квартиру гражданину Беларуси, получив 1 175 000 р. наличными.

🥺 Продавец ссылалась на вину нотариуса, который якобы не разъяснил последствия наличного расчёта.

👩‍🎓 Суд отклонил этот довод: в договоре были паспортные данные Покупателя, а сведений о виде на жительство в РФ не было, поэтому Продавец располагала достаточными данными о его нерезидентском статусе.

Размер штрафа предусмотрен от 20% до 40% от суммы незаконной валютной операции.
В этом деле суд снизил штраф до 10% от суммы расчёта=117 500 р., так как нарушение было совершено впервые и суд учёл семейное и материальное положение продавца.

🤔 Понёс ли нотариус какое-либо наказание?
В решении суда в Карелии об этом ничего не сказано, учитывая, что суд не признал его вину, полагаю штрафов нотариус избежал.

Однако, есть судебная практика 2025 года, когда суд сослался на обязанность нотариуса разъяснять права, обязанности и последствия нотариального действия, проводить правовой анализ документов и отказать в удостоверении сделки, если она противоречит закону.

Помощник нотариуса, была осуждена по ч.1 ст.202 УК РФ за злоупотребление полномочиями при удостоверении договора купли-продажи дома и земельного участка с наличным расчётом между резидентом РФ и нерезидентом.

Приговором Ленинского районного суда г. Саранска от 24 августа 2025 года по делу № 1-129/2025, суда, юристу было назначено наказание в виде штрафа в размере 100 тыс. р., с лишением права заниматься нотариальной деятельностью на срок 1 год 6 месяцев.

▪️ Не устаю повторять, что "спасание утопающих- дело рук самих утопающих".
Не бывает глупых или неудобных вопросов: это Ваша сделка, Ваши деньги и Ваши последствия, если были нарушения законодательства. Консультируйтесь ДО.