Георгий Коренченко | Коммерческая недвижимость

Я съездил на альпинистские сборы 🗻

Обычно путешествую в одиночку или с семьей, но тут довелось оказаться в большой компании людей.

Нас было 10 человек, и за неделю я получил какое-то невероятное удовольствие именно от коллектива. Причем все из совершенно разных мест.

Хабаровск, Воткинск, Нижний Новгород, Казань, Москва, Ямал, Пенза, Екатеринбург.

Одна девушка вообще приехала из Хабаровска на поезде. Билет в одну сторону стоит 40К рублей. Сами сборы еще 40К, плюс оборудование. Итого уже приличная сумма за возможность несколько дней полазить по горам.

Что интересно, никаких особенных церемоний между нами не было. Никто не пытался понравиться, произвести впечатление или рассказать, какой он крутой. Все как-то само собой происходило.

Кто-то, например, говорит, что пойдет растопит печку в домике. Тут же двое встают: один идет за берестой, другой колоть щепки. Кто-то идет за водой, кто-то помогает с посудой.

Никто никого не назначает, не просит, не напоминает. Просто увидели, что нужно сделать, и пошли делать.

Отдельно поразило, как люди друг другу помогают учиться.

Девушка из Пензы почти час показывала парню из Нижнего Новгорода, как вязать определенный узел. Он раз за разом делал неправильно, а она снова показывала. И так до тех пор, пока у него наконец не получилось.

Еще у нас был инструктор Сергей Игоревич Бернадский. Человеку 75 лет. И это просто какой-то супердед!
Быстрее всех ходит по горам с рюкзаком, первым идет на маршруте, лазает в кошках быстрее всех. Мы тут, молодые и здоровые, за ним только успеваем.

У Сергея Игоревича, кстати, есть скалолазная школа в Екатеринбурге на Башне. Отдельно рекомендую обратить на него внимание тем, кто хочет попробовать скалолазание.

Еще из интересного: на протяжении всей поездки вообще не было никакого деления на мужчин и женщин, опытных и новичков, сильных и слабых.

Если ты что-то умеешь лучше других, ты просто помогаешь другому. Если сам чего-то не умеешь, тебе показывают.

В общем, какая-то очень простая и при этом совершенно непривычная для обычной жизни система отношений.

Ну и отдельное удовольствие доставил режим сборов. Мы много работали физически, постоянно находились на свежем воздухе, офигенно ели и спали.

Я практически все семь дней спал по 12 часов. Причем на свернутой куртке, без подушки. Организм видимо решил, что наконец-то ему дали нормально пожить 😁

В общем, приключение было шикарное. Ехал учиться альпинизму, а заодно познакомился с девятью совершенно разными людьми, с которыми было очень комфортно.

И вот думаю: может нам всем полезно выбираться из привычной среды, где у каждого свои статусы, должности, амбиции и прочие заморочки?

В горах как-то быстро становится понятно, кто чего стоит 🤝

Как увеличить доходность инвестиций, не увеличивая бюджет? 🤔

Расскажу на примере одной сделки из личной практики.

Допустим, у вас есть нежилое помещение стоимостью около 20 млн рублей. Оно сдается в аренду, приносит стабильный доход, и в целом вы довольны своим вложением.

Но есть желание купить еще один объект и увеличить арендный поток. Всем же хочется в старости на моря уехать?

Проблема в том, что свободных 15–20 млн рублей на покупку нет.

Но есть занятые! То самое помещение, которое сдается. Мы идем в банк, предлагаем его в качестве залога и получаем кредит, условно, на 15 млн рублей.

Лично у нас на тот момент условия были вполне приемлемыми: 12% годовых на 7 лет.

Дальше идем на рынок и ищем торговое помещение с действующим арендатором. То есть не просто стены, которые еще предстоит кому-то сдать, а уже работающий арендный бизнес с понятным денежным потоком.

Покупаем его на кредитные деньги, и вуаля! У вас было одно помещение, которое приносило арендный доход, а теперь стало два. И появилось одно кредитное обязательство.

Соответственно, теперь у нас два источника арендных платежей, из которых мы обслуживаем кредит.

Более того, за счет грамотного управления денежным потоком можно направлять средства на досрочное погашение.

В нашем случае вместо семи лет мы закрыли кредит за три года 🔥

По сути мы увеличили свой арендный поток почти в два раза, не вкладывая в покупку второго объекта дополнительные собственные деньги.

Красота? Еще какая 😁

Но есть несколько важных моментов, на которые я бы хотел обратить внимание. Естественно, все не может быть идеально и легко. Иначе у нас бы все вокруг уже были миллиардерами.

⚪️ Нужно, чтобы суммарная доходность позволяла не только обслуживать долг, но и оставляла запас прочности на всякий случай. То есть, какая-никакая подушка безопасности у вас быть должна.
⚪️ Арендатор и качество объекта имеют огромное значение. Перед покупкой надо все досконально проверить и убедиться, что арендатор устойчивый и стабильный.
⚪️Учитывайте риски в виде простоев помещения, выселения арендатора, качелей рынка и т. д.

Поэтому прежде чем использовать такую схему, нужно очень хорошо посчитать экономику и предусмотреть негативные сценарии.

Но сама идея мне нравится. У вас уже есть актив, который работает и приносит деньги. Зачем обязательно ждать, пока накопится еще одна сумма на покупку?

Всем разумных инвестиций и больших арендных потоков 🤑

Есть у меня одна история про моего товарища Владислава 🍿

Когда-то Влад работал в кинезио-центре в Екатеринбурге, а потом мы совершенно случайно познакомились, когда он уже обосновался в Сысерти.

Я еще тогда подумал: как интересно, обычно все стремятся в большой Екатеринбург, а Влад устремился в маленькую Сысерть, чтобы там строить свое дело и собирать клиентскую базу.

Ну окей, дело житейское. У Влада, кстати, не только бизнес свой, но и семья с ребенком. То есть уровень ответственности уже огого.

Мы с ним регулярно встречались на массаже, примерно раз в неделю я к нему ходил. И почти каждый раз Влад спрашивал меня что-нибудь про бизнес:

Георгий, а вот если так сделать?
А если согласиться на это предложение?
А как думаешь, стоит ли связываться?

Я тоже задавал много вопросов. К примеру, каким он видит свой бизнес через 3-5 лет, чтобы понимать, куда ему двигаться.

В общем, это не были какие-то официальные консультации. Мы просто общались, я делился своим опытом, что-то подсказывал, где-то мы вместе разбирали возможные варианты. Пару раз я его даже отговорил от определенных решений.

Когда ты строишь бизнес в одиночку, цена ошибки может быть очень высокой. Поэтому иногда надо думать не как заработать, а как не вляпаться 😁

И вот однажды у Влада появилась возможность построить свой кинезиоцентр. Свой ЦЕНТР с нуля! Нашелся инвестор, который согласился на долгосрочный договор аренды без повышения ставки на протяжении 10 лет.

Мы с Владом начали разбирать условия, смотреть, где могут быть риски, что нужно предусмотреть в договоре, на что обратить внимание до того, как ввязываться в эту авантюру.

В общем долго ли коротко ли, но у нас все получилось 🔥

Здание построили, договор заключили, и Влад открыл в Сысерти собственный кинезиоцентр «Кинетика».

Это вам не кабинет с массажным столом, там целое пространство для работы с телом и восстановления: свой фитнес-зал, массаж и зона релакса. Все сделано очень красиво, современно и с вниманием к деталям.

И все это человек в значительной степени организовал сам, в маленьком городе, практически в одиночку. Мооощь 💪🏻

Насколько я понимаю, теперь в городе два фитнес-центра: тот, что работал раньше, и новая «Кинетика».

Самое интересное, что никаких консультаций в привычном понимании я ему не давал, никакой оплаты с него не брал, мы просто общались, а я делился опытом.

Но советы сами по себе ничего не построят. Можно сколько угодно обсуждать перспективы, считать риски и искать идеальные условия. Важно, чтобы в итоге человек взял и сделал.

А Влад взял и сделал! Еще и порадовал приятным отзывом:

Ты сыграл огромную роль в моем проекте! Только за счет того что ты не советовал, не строил перспектив и не был тем «воздушным» коучем с воздушными замками. Только вопросы мне на которые я отвечал сам себе и для себя позволили мне принять решение! Спасибо тебе большое дорогой 🤝

Ребята, если будете в Сысерти, загляните в «Кинетику». А если занимаетесь спортом, интересуетесь восстановлением или просто хотите посмотреть, что можно создать в небольшом городе, тем более рекомендую 👍