Oh, world!

Сорри, я не сдержала обещание, но уж больно хочется поделиться важными размышлениями — про деньги.

Сколько должна стоить аренда квартиры в Португалии, чтобы она окупала ипотечный платеж?

● Как мы считаем доходность?
Когда я начала спрашивать ипотечного брокера, каким будет наш платеж при покупке квартиры условно за 350/400/450 тыс евро, выяснила, что под каждый кейс надо делать отдельную банковскую симуляцию. При этом налог, страховку и доп расходы все время надо было считать заново, исходя из суммы, в итоге навайбкодили собственный калькулятор! Заложили туда наш первоначальный взнос, условия банка, страховки и пр. и вот какие суммы аренды получаются по нашим расчётам:
300 000 € → 1100 €/мес
350 000 € → 1400 €/мес
400 000 € → 1700 €/мес
450 000 € → 2000 €/мес
Важно: это не прогноз рыночной аренды, а наши ориентиры по необходимому доходу при текущих условиях финансирования. Что можно купить за эти деньги показываю здесь.

● Почему мы не рассматриваем Airbnb?
В популярных районах Лиссабона действуют ограничения на выдачу новых разрешений на туристическую аренду (Alojamento Local). Но, оказалось, можно купить даже квартиру с действующей лицензией, при этом совершенно не факт, что новым владельцам удастся ее продлить. Один такой вариант я нашла и тоже, конечно, посчитала доходность. Квартира стоила 530 000€, есть уже бронирования вплоть до следующего лета. По словам агентства (занимаются от и до всем), она может приносить 45 000€ в год. НО! 25% забирает управляющая компания, итого остается 33 750€ в год (2812€ в месяц) до налогов, к/у и без учета возможных простоев. Прикинув нашу ипотеку, поняла, что даже при такой выручке мы не сможем покрывать все расходы, поэтому мы пока выбираем сдавать в долгосрок.

● Какая вообще доходность у недвижимости?
Допустим, покупаем квартиру за 300 000€ и сдаём за 1500€ в месяц, итого 18 000€ в год, или 6% (брутто) годовой доходности до вычета расходов (налоги, оплата за кондо, страховка и пр). Также у нас есть расчет, что через несколько лет квартира вырастет в цене и мы сможем заработать на её продаже. Гарантий, конечно, тут нет, рынок может повести непредсказуемо, но я расчитываю на рост, исходя из текущих данных. При продаже надо будет отбить налог IMT 8% (платится при покупке жилья в Португалии), расходы на агента — около 4% (платит продавец недвижимости), расходы на обслуживание квартиры, ну и заработать еще было бы неплохо. Я понимаю, что, возможно, мы сейчас покупаем на пике, что есть и другие способы инвестирования денег — облигации, фонды акций, REIT (через которые тоже можно инвестировать в недвигу, не покупая квартиру целиком), но лично мне пока интереснее вложиться именно в физический объект, на стоимость и состояние которого я могу непосредственно влиять.

● А кто будет заниматься арендаторами?
Хочу делегировать риэлтору показы и проверку потенциальных арендаторов, а также подготовку договора, с фото, видео и публикацией на разных площадках, думаю, что справлюсь сама. Услуги риэлтора, если вы сдаете жилье в Португалии, кстати, оплачиваются со стороны арендодателя.

❓А вы бы согласились ежемесячно доплачивать за инвестиционную квартиру в расчёте на то, что через несколько лет она существенно вырастет в цене? Или рассматривали бы только вариант, где аренда полностью покрывает все расходы?

Отвечу в этом посте на самые популярные вопросы по ипотеке в Португалии и на время припаркую эту тему в канале, ибо накопились идеи и для других постов.

● В Португалии сначала выбирают квартиру, а потом получают ипотеку? Или наоборот?
Можно и так, и так. Мы сперва подали документы, подтвердили доходы, прошли проверку платёжеспособности и получили pré-aprovação (предварительное одобрение). Но когда мы найдём квартиру, банк должен будет оценить уже сам объект: проверить документы и провести банковскую оценку стоимости жилья и только после этого будет окончательное решение по кредиту.

● На какой срок банк даёт предварительное одобрение?
В нашем случае дали 90 дней, чтобы найти недвижимость, если мы не уложимся в срок, банк может потребовать обновить документы.

● Условия ипотеки одинаковые для квартиры, в которой живёшь сам, и квартиры под сдачу?
Для банка есть принципиальная разница между жильём для постоянного проживания и инвестиционной недвижимостью. В первом случае финансирование может достигать 90%, во втором ориентир обычно 80%, также могут отличаться процентные ставки, условия страхования и требования к заёмщику.

● А если купить для себя, а потом сдавать?
Так можно. Более того, по португальскому законодательству банк не вправе повышать ипотечный спред только из-за последующей сдачи основного жилья в жилую аренду, но есть нюансы с налогами. Если после покупки вы изменили назначение жилья в течение 6 лет, может потребоваться доплатить разницу по налогам.

● Какие налоги платят с аренды?
Базовая ставка для арендодателя 25%, для долгосрочных договоров (на 5 лет) — 15%. При расчёте доходности инвест жилья (наш случай) также надо учитывать плату за кондоминиум, страховку и пр, чтобы ещё до покупки понимать, за сколько её можно будет сдать, чтобы сумма покрывала не только ипотечный платёж, но и все эти траты. Мы сделали собственный калькулятор, маякните в комментах, если надо показать

● А если продать квартиру дороже через 3-5 лет?
Возникает налог на прирост капитала — mais-valias. Для налогового резидента Португалии обычно 50% рассчитанной прибыли включается в общий доход и облагается по прогрессивной шкале IRS. Снизить сумму налога можно, если есть документально подтверждённые расходы на ремонт и пр. траты на недвижимость. Также можно получить освобождение от налога при продаже основного жилья с последующей покупкой другой недвижимости для собственного проживания.

● Как защитить свои деньги, если квартира покупается в браке?
Например, наш кейс, где первоначальный взнос на общую ипотеку — личные деньги жены от продажи квартиры, приобретённой до брака. Мы отдельно обсуждали это с юристом — что происходит с этими деньгами в случае развода или продажи квартиры (жизнь — сложная штука, поэтому даже такие вопросы обсуждаем на берегу). Один из инструментов, который нам предложили рассмотреть, называется confissão de dívida — это юридический документ, который может фиксировать финансовое обязательство одного супруга перед другим. Также нам рекомендовали документально фиксировать происхождение первоначального взноса и обсудить соответствующую формулировку в CPCV — предварительном договоре купли-продажи.

● Нужно ли покупателю платить комиссию риэлтору?
В Португалии обычно комиссию агентству платит продавец, чаще всего это 3–5% от стоимости недвижимости.

● Какие доп расходы возникают при покупке недвижимости?
Дополнительно оплачиваются налог на передачу недвижимости (IMT), гербовый сбор (imposto do Selo), нотариальные услуги, регистрация сделки, а при ипотеке ещё банковские расходы

● Правда, что до 35 лет можно не платить налоги при покупке?
Да! В Португалии существует программа IMT Jovem для покупателей до 35 лет включительно, приобретающих первое жильё для постоянного проживания, которая позволяет полностью или частично освободиться от IMT и гербового сбора на покупку.

● Что выгоднее — фиксированная или плавающая ставка по ипотеке?
В Португалии есть 3 основных варианта: фиксированная ставка (не меняется в течение согласованного периода), плавающая (Euribor + банковского spread, Euribor меняется, поэтому платёж может как увеличиваться, так и уменьшаться), смешанная (например, 5 лет фикс, а дальше Euribor + spread). Выбор зависит от конкретных предложений банков, планируемого срока владения недвижимостью и готовности рисковать. Для нас, учитывая возможную продажу инвестиционной квартиры через 3–5 лет, особенно важно посчитать не только ежемесячные платежи, но и стоимость досрочного погашения ипотеки.

● А можно погасить ипотеку раньше срока, если продадим квартиру?
Можно, но иногда за это придётся заплатить. При плавающей ставке стандартная максимальная комиссия за досрочное погашение — 0,5% от возвращаемой суммы, при фиксированной — 2%. Мы выбрали смешанную ставку с фиксом на 2 года.

● На что смотреть в предложении от банка?
Банк может предложить сниженный spread при выполнении доп условий: переводе зарплаты на его счёт, оформлении страховок через банк, использовании карты и других продуктов. Обязательно нужно смотреть TAEG (показатель, учитывающий проценты, комиссии, обязательные расходы и стоимость необходимых страховых продуктов) и на MTIC — общую сумму, которую вы выплатите банку за весь срок кредита

● Обязательно ли оформлять страховку в том же банке, где берёшь ипотеку?
Нет, можно выбрать внешнюю страховую компанию, если полис соответствует требованиям кредитора, но есть нюанс: при отказе от банковской страховки вы можете потерять скидку на spread.

Рассказала все, что знаю сама и что фиксировала после консультаций с юристом, дополняйте смело в комментариях! 👇🏻

❓А еще хочу узнать, есть ли здесь противники ипотеки?

И как вы считаете — в эмиграции обязательно нужно стремиться к собственному жилью или аренда тоже вполне осознанный выбор на долгие годы?

Что я хочу успеть до конца года

• купить квартиру в Португалии (и это обалдеть какой большой для меня проект, пожелайте удачи!)

• побыть в своей любимой роли преподавателя. Почти 5 лет назад я начала вести этот канал, и, накопив достаточно знаний по тому, как тут все в телеге работает (и приличное количество камней, о которые сама наспотыкалась), теперь раз в год провожу Telegram кружок, где транслирую весь свой опыт. Последний проводила ровно год назад, с тех пор многое для авторов ру-каналов изменилось (в лучшую сторону!), о чем буду подробно и с разборами кейсов всех участников рассказывать в этом декабре. Всего планирую 3 онлайн встречи, you are welcome, прокомод для подписчиков: OHSASHA (дает 10% скидку на тариф с моим фидбеком). Эх, мечтаю однажды вернуться и к офлайн выступлениям и вспомнить, как я хороша в этом, а пока — до встречи в эфире!

• заниматься регулярно силовыми, как приличный миллениал и устаканить свою спортивную рутину. Купила опять абонемент в зал, получила программу от тренера, лелею надежду фигачить по ней самой, без личного сопровождения

• пройти чекап. Летом в Питере что-то нашли до фига всего — от повышенного холестерина до уплотнения в груди, хочу перебдеть

• составить финальный шорт-лист школ для дочки, куда я хочу отдать ее со следующего года, подать заявки. Я занимаюсь этим вопросом уже 1,5 года и даже думала уезжать именно из-за этого из Лиссабона, ибо найти хорошую городскую школу с билингвальным треком (англ и португальский языки) тут оказалось нелегко (я посмотрела всёё!)

• взять аскезу от покупки новых вещей. Есть у меня guilty pleasure в винтажке что-то прикупить при случае, хочу избавиться от этого быстрого дофамина и вообще расхламиться (устроить, что ли, гараж сейл?)

• не поддаться на уговоры мужа о втором ребенке

• организовать 5 и 6 декабря очередной Oh, camp в формате короткого импро интенсива для всех, кто тоже устал как собака под конец года и жаждет смеухочков пространства для легкости и игры. К комедийной импровизации я присматриваюсь давно, но находила только трёхмесячные курсы, в которые обычно сложно вписаться — работа, дети, поэтому организовала сама этот эскейп из реальности для себя и тех, кто в Лиссабоне. Запрыгивайте!

• добить 10 тыс подписчиков на рилсах, которые мне вдруг понравилось делать (я даже на португальском записала видос на тему недвижимости!)

❓А что у вас в планах до конца года?