Доходные ГАБы

ГАБ с мульти-ПВЗ.
В ЖК «West Garden»

📌 Этот ГАБ разбираем по просьбе подписчика. Посмотрев на него повнимательнее, решили, что он заслуживает анализа📌

🟢 г. Москва, пр-т Генерала Дорохова, д.39, к.2Л.
1 этаж.
49 кв.м.
Арендаторы: ПВЗ «Озон», «Вайлдберрис».
Стоимость - 40 млн.руб.
МАП- 250 000 руб.
Окупаемость- 13,3 лет.
Доходность- 7,5%🟢

✅ ГАБ в новом красивом ЖК с относительно небольшим количеством коммерческих площадей.

✅ Помещение находится в доме, где расположен один из двух входов на территорию ЖК.

📉 Минусов тоже достаточно много, их разберем в анализе.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
г. Москва, ул. Авиационная, д.66, стр.1.
Арендаторы - «Бет бум», «Яндекс маркет».

🟢 Сильные стороны.
Здание находится на выходе из МЦД «Щукинская», рядом с метро.
Земельный участок под ОСЗ в собственности, что весьма редко для Москвы.
У здания 5 входов с разных сторон .
Арендаторы уже несколько лет на объекте.
Правила лицензирования букмекерских контор не оставляет «Бет Бум» и их конкурентам возможностей для открытия в этом районе помимо рассматриваемого объекта.

🔴 Слабые стороны.
Электрическое отопление.
Отсутствие централизованной ГВС.
Здание находится хоть и в прямой видимости от метро, но чуть в стороне от пассажиропотока.

🟢 Возможности.
Арендную плату можно увеличить действующим арендаторам.
Со слов продавца у них имеется оферта от «Яндекс лавки» с МАП - 830 тысяч.
Здание можно поделить по частям.
Или наоборот надстроить.
Есть торг по цене.

🔴 Угрозы.
Назначение земельного участка - общепит.
За нарушение ВРИ собственника могут оштрафовать и заставить его изменить.
Подобные здания в Москве попадают в КРТ.
И идут под снос, правда, владельцы при этом получают компенсацию.
А тут придется еще и участок городу выкупать.

✅ Выводы.
ГАБ с большим количеством возможностей улучшить доходность, но и с определенными рисками

ГАБ с «Бет Бум»
В ОСЗ в Щукино.

📌 Сегодня мы решили разобрать ГАБ с новым арендатором. А заодно и интересное здание возле метро📌

🟢 г. Москва, ул. Авиационная, д.66, стр.1.
1 этаж.
265 кв.м.
Арендаторы :
«Бет бум» - занимаемая площадь- 240 кв.м.;
«Яндекс Маркет» - занимаемая площадь 25 кв.м.
Стоимость - 88 млн.руб.
МАП «Бет Бум»- 620 000 руб.
МАП «Яндекс Маркет»- 84 000 руб.
Общий МАП - 704 000 руб.
Окупаемость - 10,4 лет.
Доходность - 9,6%🟢

✅ Здание находится на выходе из метро Щукинская.

✅ Земельный участок в собственности.

✅ Есть возможности увеличения МАП.

📉 Есть и риски из-за деятельности арендатора и нахождения здания в Москве.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.