Дело семейное. Ипотека

🏚 Ипотечный допинг грозит застройщикам похмельем

По оценке «Эксперт РА», разрыв между ценами новостроек и вторичного жилья достиг 1,55–1,65 раза. Причина кроется не только в себестоимости строительства. В цену первички зашиты расходы девелоперов на субсидирование ставок, маркетинг и рассрочки. Покупатель фактически оплачивает возможность взять дешевый кредит. При перепродаже такой лот может потерять 20–30% первоначальной стоимости, ведь ипотечная скидка остаётся в прошлом, а завышенный ценник не исчезает.

В итоге агрессивная реклама застройщиков с обещаниями бесконечного роста цен сама разгоняет инфляционные ожидания, поэтому люди спешат купить недвижку, нередко залезая в кредиты на взнос и ремонт. В этом ключе важно вспомнить, что субсидирование уже выданной ипотеки обходится бюджету примерно в 2 трлн рублей ежегодно, а для покрытия расходов Минфин занимает деньги через ОФЗ под 16–17%, поддерживая их высокую стоимость.

Получается замкнутый круг: дешевую ипотеку оплачивает бюджет, а дорогие купюры в экономике в итоге достаются всем остальным. Но у девелоперов не получилось уйти, не заплатив счет за строительный банкет. Из-за дорогого финансирования и сжатия спроса падает рентабельность компаний, растет процентная нагрузка, а застройщики все чаще просят банки о реструктуризации долгов.

В таких условиях, если двузначные ставки сохранятся, в 2027 году отрасль может столкнуться с чередой дефолтов и уходом средних и крупных девелоперов с рынка. При этом есть еще одно неприятное наследие ипотечного бума — качество самого жилья. На волне спроса застройщики вместо семейных квартир наклепали студии по 15–20 кв. м, которые теперь рискуют превратиться в неликвид на вторичном рынке.

🏠Дело семейное. Ипотека

😏Льготная и первичная ипотеки идут к обрушению
 
После ужесточения правил по выдаче семейной ипотеки объемы её выдачи в октябре сократились до 14,4 тысяч договоров. Общая сумма составила лишь 85,7 млрд рублей. Падение как по заявкам, так и по цифрам на 74%.
 
Заёмщики вынуждены брать рыночные жилищные кредиты под 16-20%. Их доля достигла 59%, что является рекордом с весны 2022 года.
 
Дополнительная негативная новость – обрушение ипотеки на новостройки. За октябрь было выдано 19,9 тыс. кредитов на 107,9 млрд рублей, что на 60% меньше аналогичного месяца 2025 года. Предложение на первичке также сократилось — застройщики ввели лишь 3 млн кв. м. (- 32% к году).
 
В Минстрое уже констатировали возможный пересмотр ипотечных программ. До чиновников дошло, что сокращение льготных кредитов ведет к падению продаж как на первичном, так и на вторичном рынках. Девелоперы, скорее всего, притормозят выплаты дивидендов в 2027 году. Тут не до прибылей акционеров на фоне растущих убытков, долгов и низкого спроса.
 
Строительный бизнес надеется на снижение ключевой ставки, но эти упования вряд ли найдут отклик в Центробанке.  
 
Дело семейное. Ипотека 

🏦 Банки попали на деньги из-за ипотеки со скидкой

Российские заёмщики начали массово оспаривать платные опции для снижения кредитных ставок. Речь идёт об ипотечных пакетах по типу «Домклик Плюс», в который входили страхование жизни, подписка «СберПрайм» и скидка на кредит. В Волгограде суд признал незаконным включение таких услуг в обязательные условия выдачи займа, а в Петербурге — отдельную плату за изменение процента.

Всего, по данным экспертов, в 2026 году как минимум в восьми судебных спорах со Сбером победили именно клиенты. Деньги за навязанные услуги в итоге пришлось возвращать. Не лучше ситуация и у других игроков. С ВТБ россияне спорили вокруг пакета «Ваша низкая ставка» не менее пяти раз, и всё в пользу людей. В одном случае суд обязал банк компенсировать 174 тысячи рублей, сохранив ставку 24% вместо повышенных 35,7%.

Сама схема, вокруг которой разгорелись споры, выглядела заманчиво: заплати за дополнительную услугу или выполняй условия банка — получишь ставку получше, иначе кредит станет дороже. Однако у такой бизнес-модели обнаружилась юридическая проблема. Ещё в апреле 2024 года ЦБ рекомендовал банкам отказаться от платы за снижение процента, а с 1 июля 2025-го ипотечный стандарт запретил взимать комиссию за установление пониженной ставки.

Кроме того, с сентября прошлого года банки не могут заранее проставлять согласие клиента на дополнительные услуги. Так что финорганизациям всё сложнее продавать заёмщикам «выгодные» условия с дополнительным ценником. Правда, возвращение денег ещё не гарантирует сохранения сниженной ставки, но сама тенденция показательна: ипотечная скидка, которая должна была облегчить долговую нагрузку, для недобросовестных банков оборачивалась ещё одним способом заработать на человеке.

🏠Дело семейное. Ипотека