Капитал в Недвиге | Федоренко

Купили 400 кв м под Self-Storage. А сдавать в аренду сможете только 250. Загадка: куда делись остальные 150?

Как обычно считают?! Есть площадь помещения, предполагаемая арендная ставка и прогнозируемая заполняемость. Перемножили, получили красивую цифру выручки.

Только дело в том, что общая площадь недвижимости и площадь, которая действительно приносит деньги, — совершенно разные вещи.

Чтобы Self-Storage нормально работал, нужны коридоры, проходы, технические зоны, инженерные системы. Плюс строительные и противопожарные требования.

Напоминаю, вы купили помещение площадью 400 кв м. Разработали планировку и выяснили, что под кладовки можно использовать только 250 квадратов. Остальные 150 необходимы для эксплуатации объекта.

И что тогда получается?

Деньги вы заплатили за 400 квадратов, а арендную выручку получаете только с 250.

Причём стоимость покупки, проектирования, строительства и оборудования должна окупаться именно за счёт этой доходной площади. Поэтому коэффициент полезной площади — один из важнейших параметров финансовой модели.

И брать его с потолка нельзя.

Более того, попытка напихать максимальное количество кладовок так же может обернуться проблемой. Сделаете неудобные проходы и боксы — получите объект, которым людям будет неудобно пользоваться.

Вот поэтому Self-Storage начинается не с покупки недвижимости, а с анализа того, что конкретно в этом помещении можно построить и сколько денег оно будет приносить.

Сначала считаем реальную доходную площадь и экономику проекта. И только потом принимаем решение о покупке.
 

Купил помещение, построил кладовки Self-Storage, передал оператору и получаешь пассивный доход. Думаете всё так просто?

В принципе, именно так эта инвестиционная модель и работает. Вы покупаете коммерческую недвижимость, превращаете её в готовый арендный бизнес и передаёте профессиональному оператору.

Он занимается арендаторами, платежами и всей текущей работой. Вам не нужно самостоятельно управлять десятками кладовок.

И по обычаю есть НО…)

Передать объект в управление — не значит избавиться от инвестиционных рисков.

Допустим, вы построили Self-Storage, запустили его, заключили договор с оператором, а часть кладовок пустует. Если по условиям договора ваш доход зависит от заполняемости, деньги приносит только та площадь, которую удалось сдать.

При этом расходы никуда не исчезают. Содержание недвижимости, коммунальные платежи, обслуживание инженерных систем, налоги, вознаграждение оператора.

И получается, что выручка бизнеса и деньги, которые реально получает собственник, — совершенно разные величины. Поэтому при оценке такого проекта нужно разделять три показателя.

Первое. Потенциальная выручка при полной загрузке кладовок.

Второе. Реалистичная выручка с учётом прогнозируемой заполняемости.

Третье. Чистый денежный поток, который остаётся собственнику после всех расходов.

И обязательно считать, что произойдёт, если кладовки будут заполняться медленнее запланированного. При этом многое зависит от договора с оператором: какие обязательства он принимает и как распределяются доходы и расходы.

Пассивное участие в бизнесе и гарантированная доходность — совершенно разные вещи.

Оператор может избавить вас от ежедневной работы с арендаторами. Но разбираться в экономике своего объекта всё равно придётся.

Планируете вложить деньги в Self-Storage? Не спешите покупать помещение, пока не разобрались, за счёт чего оно будет приносить доход.

Напишите мне в личные сообщения слово «КЛАДОВКИ» и расскажите, какой объект рассматриваете. Обсудим его экономику, условия работы с оператором и риски, которые важно оценить ещё до покупки.

Потому как разбираться в доходности лучше до того, как вы вложили десятки миллионов, а не после.

- У нас большой опыт в недвижимости
- Прекрасно. А сколько денег инвесторы на самом деле заработали на ваших проектах?

Рассказываю.

Когда инвестор выбирает команду для флиппинга, ему обычно начинают рассказывать, сколько лет компания работает на рынке, сколько объектов реализовала, какие у неё прекрасные специалисты.

Всё это, конечно, имеет значение. Но количество реализованных объектов и способность эффективно управлять инвестиционным капиталом — это не одно и то же.

Вот у меня в портфеле порядка 65 реализованных проектов. Это серьёзный практический опыт. За каждым проектом стоят конкретные задачи, решения, какие-то сложности, ошибки.

Но я прекрасно понимаю, что сама по себе цифра 65 ничего не говорит о доходности конкретного инвестиционного направления.

Инвестору важно не только то, сколько проектов вы сделали. Ему важно, сколько денег на этих проектах заработали.

И здесь нужно смотреть на конкретные завершённые кейсы, сопоставимые с теми, в которые человек собирается вкладываться. Причём смотреть не просто на красивую цифру прибыли, а на всю экономику проекта.

Сначала берём первоначальную финансовую модель:
За сколько планировали купить квартиру? Какой бюджет закладывали на ремонт? За сколько рассчитывали её продать? Сколько времени должен был занять весь проект?

А потом сравниваем это с тем, что получилось на самом деле:
Сколько денег фактически потратили? Какие дополнительные расходы возникли? За сколько и через какое время продали квартиру? Какая чистая прибыль осталась после всех затрат?

И вот здесь уже начинается предметный разговор, потому что можно заработать на проекте, но получить прибыль значительно ниже расчётной. А можно столкнуться с серьёзными сложностями и всё равно завершить проект с хорошим финансовым результатом.

И нужно понимать, за счёт каких конкретно решений это произошло. Я бы вообще особое внимание обращал на проекты, в которых что-то пошло не по плану.

Потому как нарисовать красивую финансовую модель — это одна задача.
А своевременно увидеть, что реальность начинает отличаться от расчётов, оценить последствия и принять решение в интересах инвестора — совершенно другая.

И это, на мой взгляд, гораздо лучше показывает реальную квалификацию управляющего. Поэтому, когда выбираете команду для флиппинга, попросите показать несколько сопоставимых завершённых проектов.

Не просто фотографии квартир до и после ремонта. А реальные цифры. Первоначальный расчёт, фактические расходы, сроки реализации, итоговую прибыль. По возможности — подтверждающие документы.

И если были существенные отклонения, пусть объяснят, почему они возникли и что с этим делали.

Потому что опыт сам по себе — это не инвестиционный результат.

Опыт приобретает ценность тогда, когда за ним стоят конкретные решения и финансовые результаты, которые можно проверить.

В конечном счёте инвестор ведь выбирает не человека с самой впечатляющей биографией.
Он выбирает команду, которой собирается доверить управление своим капиталом.

И вот это уже совсем другой уровень ответственности.