НЕДВИЖКА НАИЗНАНКУ | Юлия Молодан

ИПОТЕКА-2026: КАЧЕЛИ ПРОДОЛЖАЮТСЯ.

А ЧТО С БЕЗОПАСНОСТЬЮ СДЕЛОК? 🏡

Два дня активных сделок, переговоров и документов. А сегодня — конференция по недвижимости!

Даже спустя столько лет практики мне всегда есть что почерпнуть. Особенно когда рынок меняется буквально на глазах.

Что интересного обсуждали? 👇

🏦 ИПОТЕКА. ЧТО НАС ЖДЁТ В 2026 ГОДУ?

Одна из тем конференции так и называлась — «Качели ипотеки 2026».

Банки адаптируются к новым условиям рынка и предлагают дополнительные инструменты для покупателей.

Иногда условия конкретной программы позволяют существенно изменить итоговую стоимость кредита.

Но каждое предложение нужно считать индивидуально.

⚖️ ЮРИДИЧЕСКАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ ВТОРИЧКИ

Отдельно были выступления нотариуса и судебно-медицинского эксперта.

И вот эта тема мне особенно близка как практикующему риэлтору и юристу.

Потому что купить квартиру — это не просто выбрать красивый объект, согласовать цену и подписать договор.

Важно понимать, какие обстоятельства могут поставить сделку под сомнение даже после регистрации права собственности.

И здесь цена ошибки иногда измеряется не тысячами, а миллионами рублей.

🎯 МОЙ ГЛАВНЫЙ ВЫВОД

Сегодня покупателю нужны две вещи:

Выгодные условия приобретения и юридически безопасная сделка.

Одно без другого не работает.

Можно получить хорошую ипотечную ставку, но недостаточно проверить объект.

А можно найти юридически чистую квартиру, но переплатить за кредит, не разобравшись в доступных программах.

Поэтому я продолжаю учиться, общаться с представителями банков, нотариусами и экспертами, разбирать реальные случаи.

Чтобы мои клиенты получали не просто сопровождение сделки, а профессиональную защиту своих интересов.

А вам что сейчас кажется более сложным: найти выгодную ипотеку или купить квартиру без юридических рисков? 😉

СТРАШИЛКА ПРО МАТКАПИТАЛ: КВАРТИРУ ПРОДАЛИ, А 728 921 ₽ СФР НЕ ПЕРЕЧИСЛИЛ!😱

Сегодня расскажу историю из моей практики, которая заставила нас немного понервничать. Хотя, казалось бы, всё было проверено ещё до сделки.

Начнём с важного нюанса.

Материнский капитал можно использовать при покупке недвижимости, но есть ограничения:

▪️ Если ребёнку, с рождением которого возникло право на маткапитал, ещё нет 3 лет — средства можно направить на первоначальный взнос или досрочное погашение ипотечного кредита.

▪️ Если уже исполнилось 3 года — можно приобретать жильё и без ипотеки.

И вот здесь продавцам важно понимать одну особенность.

При покупке без ипотеки право собственности на квартиру регистрируется раньше, чем поступают деньги маткапитала.

После регистрации покупатель подаёт заявление в Социальный фонд России (СФР) на распоряжение средствами. И только после одобрения деньги перечисляют продавцу.

А теперь сама история. 👇

У нас проходила сделка с использованием материнского капитала.

Перед сделкой я проверила всё: наличие сертификата, остаток средств, возраст детей, возможность использования маткапитала.

Никаких вопросов!

Сделка прошла, право собственности зарегистрировали. Покупатели подали заявление на перечисление средств.

И тут приходит ОТКАЗ!

Причина: «Дети не достигли трёхлетнего возраста».

Простите, ЧТО?! 😳

На минуточку, речь о 728921₽, которые продавец должен получить за уже проданную квартиру.

Я срочно поднимаю документы, перепроверяю все даты и основания.

Всё верно! Условия соблюдены.

Оказалось, что произошла ошибка при рассмотрении заявления.

Покупатели повторно подали документы.

✅ Через 3 дня получили положительное решение.

💰 Ещё через 2 дня деньги поступили продавцу.

ХЕППИ-ЭНД?
ДА! НО ЕСТЬ ЕЩЁ ОДИН НЮАНС.

У нас была цепочка взаимосвязанных сделок.

Обычно, когда часть стоимости квартиры оплачивается маткапиталом, мы предусматриваем передачу квартиры после поступления всей суммы.

Но в этот раз из-за особенностей цепочки и согласованных условий расчётов квартиру передали покупателям раньше.

И представьте ситуацию: квартира уже передана, покупатели получили ключи, а 728 921₽ продавцу ещё не поступили.

Согласитесь, удовольствие сомнительное. 😅
__________________

И это ещё относительно благополучная история.

Коллеги рассказывали о случаях отказа в распоряжении маткапиталом при покупке квартиры у родственников, у бабушки.

Но здесь важно понимать: само по себе родство не является основанием для отказа. СФР оценивает обстоятельства сделки, в том числе реальность приобретения жилья и соблюдение прав детей.

Поэтому каждая ситуация требует отдельной юридической оценки.

К ЧЕМУ Я ВСЁ ЭТО РАССКАЗЫВАЮ?

Маткапитал — прекрасный инструмент для покупки жилья. Но для продавца это не совсем то же самое, что получить всю сумму через аккредитив или наличными в день расчётов.

Именно поэтому важно заранее:

✔️ Проверить право покупателя на использование маткапитала и доступный остаток.

✔️ Убедиться, что соблюдены условия его использования.

✔️ Грамотно прописать порядок расчётов в договоре.

✔️ Предусмотреть риски отказа или задержки перечисления.

✔️ Согласовать передачу квартиры с учётом фактического поступления денег.

Для меня профессиональное сопровождение сделки — это не просто проверить документы и зарегистрировать переход права собственности.

🎯 Это предусмотреть, что может пойти не по плану, и заранее продумать, как защитить интересы клиента.

Потому что даже когда всё сделано правильно, иногда возникают обстоятельства, которые заставляют понервничать.

А теперь вопрос к вам: согласились бы передать квартиру покупателю, если 728 000 ₽ от государства ещё не поступили на ваш счёт?

Сегодня история о том, как правильная стратегия продажи меняет результат.

Клиенты пытались продать квартиру самостоятельно. Объявление было размещено, просмотры проходили, а покупателя всё не было.

После обратились ко мне по рекомендации.

И мы начали не с поиска покупателя, а с переупаковки квартиры.

Что изменили?

✅ Сделали новые фотографии и 3D-съёмку.

✅ Полностью переработали рекламный текст.

✅ Расставили акценты на преимуществах квартиры для конкретной целевой аудитории.

✅ Разработали новую стратегию продвижения.

‼️ РЕЗУЛЬТАТ

За 2,5 недели нашли покупателя! Всего провели 7 показов, и уже на 6-м появился тот самый покупатель. 🎯

Казалось бы, дело сделано?

Но найти покупателя — только половина работы.

⬇️⬇️⬇️

Наш покупатель приобретал квартиру после продажи своей.

🔄 А его квартиру, в свою очередь, покупали с использованием ипотеки Сбербанка.

Получилась цепочка из двух взаимосвязанных сделок.

Нужно было синхронизировать сроки, согласовать документы, продумать расчёты и организовать всё так, чтобы каждый участник получил своё.

И вот здесь начинается та часть работы риэлтора, которую обычно не видно за красивыми фотографиями и объявлениями. 😉

ФИНАЛЬНЫЙ РЕЗУЛЬТАТ ‼️

☑️ Покупатель найден.

🎯 Сложная цепочка из двух сделок успешно организована.

☑️ Акты приёма-передачи по обоим объектам подписаны.

🔑 Покупатели получили ключи.

💰 Продавцы — деньги.

И всё это ровно за ОДИН МЕСЯЦ!

▪️ 23 сентября — запустили квартиру в рекламу.

▪️ 14 октября — получили задаток.

▪️ 21 октября — провели сделки.

▪️ 23 октября — каждый участник получил то, ради чего всё и затевалось! ☺️

А теперь главный вопрос: почему одну и ту же квартиру можно продавать месяцами, а можно найти покупателя за несколько недель?

Потому что продажа недвижимости — это не просто разместить объявление и ждать звонков.

Это стратегия, правильная подача объекта, понимание своей целевой аудитории, переговоры и грамотная организация всего процесса.

Для меня работа риэлтора — это не просто найти покупателя.

🎯 Это довести весь процесс до результата, продумав детали на несколько шагов вперёд.

Именно за этим клиенты и обращаются к профессионалу: не за количеством показов, а за результатом.

А вы как считаете: квартиру продаёт само объявление или всё-таки стратегия, которая за ним стоит?