Новиков Дмитрий | Готовый Арендный Бизнес | Коммерческая Недвижимость | Пассивный доход

А выгодно покупать магазин в деревне?

Монетка в селе примерно на 2 тысячи жителей отторговала в первый день на 770 тысяч. Хорошим результатом считают 400.

В день открытия в магазин было просто не пройти.

Начиналось всё с дома на 157 метров, участок под ИЖС. Монетке нужно было больше площади, а строить мешала газовая труба посреди участка.

Команда Евгения Барболина, резидента Академии, пошла до конца:

Реконструировали трубу.
Сняли ЗОУИТ.
Достроили дом.
Сменили ВРИ и назначение здания.

Что получилось

Площадь: 330 м²
Открытие: 29 августа
Сентябрь: 8,7 млн ₽, ещё без алкогольной лицензии
Аренда: 330 тыс. ₽/мес или 4% от оборота

В конце ролика увидите, как считают, сколько сеть будет платить дальше. И честную оговорку:

«Я не Ванга, я будущее не предсказываю»

Я тоже. Зато у нас есть выручки тысяч магазинов федеральных сетей.

27 ноября в Москве покажу, с какой выручкой магазины закрывают и сколько успевают проработать закрытые.

А в главном блоке приносите адрес своего ГАБ или объекта, который присматриваете. Смотрим выручку и риск закрытия, решаем: держать, продавать или не покупать.

☝️ Разобрать свой объект на встрече

17 ноября цена вырастет.

10% от аренды: расход или доход? 👇

Объект приносит 600 тысяч в месяц. Управляющая компания забирает 60. Первая реакция у собственника предсказуемая: «Мне ещё и платить за это?»

На эфире 77 Академии мы разбирали управление с ребятами, которые занимаются им с 2009 года. Около 140 помещений в Москве и области. Рыночную стоимость портфеля они оценивают больше чем в 3 миллиарда: просто берут месячную аренду и умножают на 10 лет окупаемости. За последний год прибавили около 20 помещений и примерно 5 миллионов аренды в месяц.

Сколько стоит

От 8 до 12% от арендного потока. Считают от чистой аренды: коммуналка идёт отдельным платежом и в расчёт не входит.

Процент зависит от того, где объект, какая аренда и сколько арендаторов. Для них единица работы - не здание, а арендатор: один договор, перезаключение, индексация, перевыставление коммуналки, контроль оплат, просьбы о скидке.

Два примера с эфира:

Аренда 600 тыс. ₽/мес: управление 60 тыс. ₽
Аренда 150 тыс. ₽/мес: управление 18 тыс. ₽

Почему это не расход

Тут я долго не мог донести одну мысль, поэтому скажу прямо. При хорошей управляющей компании вы не тратите на управление. Вы зарабатываете.

Вы инвестируете в своё свободное время и в отсутствие проблем, которые иначе пришлось бы решать. В моменте это кажется затратой. На длинном сроке владения эта часть становится доходной.

А ещё у управления есть эффект, о котором мало кто думает. Ребята рассказали, что часто переходят от одного владельца к другому прямо через сделку. Новый инвестор говорит: здорово, что у объекта есть управление, выберу именно его.

То есть управляющая компания на объекте становится одним из главных доводов при покупке. И расширяет круг покупателей:

Покупаешь в Хабаровске. Управляете? Если да - беру.

Ребята сами пока работают только в Москве и области. Но собственник может жить где угодно. Объект больше чем за 80 миллионов они в марте продали дистанционно: им владели человек из Чехии и человек из Тюмени, который так и не приехал. Доверенности прислал, управление продолжается.

Как сказал Сергей: лучше управлять объектом в Москве у собственника в Тюмени, чем объектом в Тюмени у собственника в Москве.

Скажу честно: не каждый собственник готов платить за управление, и не каждого собственника управляющая компания берёт.

Но считать его надо как вложение, а не как налог на аренду.

Владеть магазином из другого города

Собственник в Тюмени, объект в Москве, и всё работает. 17 ноября в 16:00 МСК в прямом эфире посчитаем, с какой суммы начать, чтобы жить на аренду, и как владеть объектом там, где вы ни разу не были.

Покажет Руслан Авдеев, резидент Академии: у него 5 «Монеток» на Алтае и ни одной поездки на объект. Второй спикер тоже резидент, его имя раскроем в эфире.

👉 Занять одно из 29 мест