Вадим Коцерев | Земельный капитал🌾

4️⃣ Считаем прибыль на конкретном примере
Предположим, мы нашли участок 20 соток с ветхим домом. Планируем расчистить территорию, снести дом, разделить участок на два по 10 соток и продать.
Цена покупки — 500 000 ₽ за сотку.
20 × 500 000 = 10 000 000 ₽
Тест спроса показал, что после подготовки участки можно продавать по 900 000 ₽ за сотку.
Планируемая цена продажи — 900 000 ₽ за сотку.
20 × 900 000 = 18 000 000 ₽
На первый взгляд, мы зарабатываем 8 млн ₽! Но не всё так просто.
📊 Наша финансовая модель:
Расходы:
• Покупка участка — 10 000 000 ₽
• Юридическая проверка — 40 000 ₽
• Геодезист — 15 000 ₽
• Госпошлина и банк — 5 000 ₽
• Покос травы и расчистка — 30 000 ₽
• Снос дома и вывоз мусора — 700 000 ₽
• Снятие дома с кадастра — 15 000 ₽
• Обустройство дороги — 120 000 ₽
• Раздел участка — 20 000 ₽
• Авито, ЦИАН и продвижение — 50 000 ₽
• Риэлторские услуги — 160 000 ₽
• Земельный налог — 10 000 ₽
• Резерв на непредвиденные расходы — 120 000 ₽
• Налоговый резерв — 1 200 000 ₽
Налог посчитали с запасом: (18 млн − 10 млн) × 15%. Фактический налог может быть меньше за счёт учитываемых расходов.
В примере используем собственные деньги, поэтому процентов инвесторам нет.

ИТОГОВЫЙ РАСЧЁТ:
💸 Все расходы: 12 485 000 ₽
💰 Выручка от продажи: 18 000 000 ₽
☑ Чистая прибыль: 5 515 000 ₽
Вложенный капитал до продажи — 11 285 000 ₽.
Доходность за 8 месяцев — 48,9%!
В годовом выражении это около 73,3% годовых при простом пересчёте без реинвестирования.
Конечно, при условии, что мы уложимся в бюджет и реализуем проект за запланированные 8 месяцев.

5️⃣ А что, если ошибиться с ценой продажи?
Предположим, мы переоценили спрос и вынуждены снизить цену всего на 10%.
Вместо 18 млн ₽ продаём участки за 16,2 млн ₽.
При тех же расходах и пересчитанном налоговом резерве наша прибыль составит 3 985 000 ₽ вместо 5 515 000 ₽.
Доходность за 8 месяцев снизится с 48,9% до 35,3%.

Всего 10% ошибки в цене продажи — и мы потеряли более 1,5 млн ₽ потенциальной прибыли!
Вот почему мы уделяем столько внимания тестированию спроса и определению цены быстрой продажи.

📌 Главный вывод
У вас всегда должна быть финансовая модель ещё до покупки недвижимости.
Причём лучше считать консервативно: учитывать все расходы, налоги, сроки реализации и возможное снижение цены продажи.
Зная будущую цену продажи, расходы и желаемую прибыль, вы можете определить максимальную цену, за которую стоит покупать объект.
Именно так мы оцениваем инвестиционные проекты в компании «Земельный Капитал».
Я всегда говорю: деньги в недвижимости зарабатываются в момент покупки, а не продажи.

📍 А вы составляете финансовую модель перед покупкой инвестиционной недвижимости или просто ориентируетесь на разницу между покупкой и продажей?
Пишите в комментариях 👇

💰 Как правильно рассчитать прибыль от инвестиций в земельный участок?

Прежде чем инвестировать в недвижимость, нужно научиться составлять финансовую модель будущей сделки.

За сколько продадите объект? Какие расходы вас ожидают? Сколько заплатите налогов? И главное — сколько чистой прибыли останется?

Давайте разберём на примере земельного участка.
1️⃣ Всё начинается с конца — с цены продажи
Первое, что необходимо определить, — за сколько вы сможете продать участок.
В земельных проектах удобно ориентироваться на стоимость одной сотки.
Но как понять реальную рыночную цену?

Есть два способа:
Первый — собственный опыт. Если вы уже продавали участки в конкретной локации, то понимаете, какие цены реально работают.

Второй — тест спроса. Именно этот инструмент мы активно используем в компании «Земельный Капитал».
Ещё до покупки размещаем тестовое объявление и проверяем реакцию рынка.
Наша задача — понять, по какой цене за сотку потенциальные покупатели начинают активно звонить и задавать целевые вопросы.
Нас интересуют не просмотры объявления, а реальные обращения.
Так мы определяем не желаемую цену продажи, а ту, по которой существует спрос.

2️⃣ Считаем все расходы по проекту
После определения цены продажи выписываем в столбик все статьи расходов.
Перечислю те, с которыми мы чаще всего сталкиваемся. У вас список может отличаться.

Представим ситуацию:
Хотим купить участок 20 соток (ИЖС), разделить его на два по 10 соток и продать по отдельности.
На участке заросли травы и старый полуразрушенный дом, который необходимо снести.

📌 Расходы до покупки:
• Юридическая проверка участка и продавца, включая историю переходов права собственности за последние 10 лет.
• Геодезист — проверка точных границ участка, которые часто не совпадают с фактическим расположением забора.
📌 Расходы во время и после покупки:
• Госпошлина и банковские расходы на сделку.
• Покос травы и расчистка территории.
• Снос дома и вывоз мусора.
• Оформление сноса и снятие дома с кадастрового учёта.
• Обустройство подъездной дороги.
• Кадастровый инженер — раздел участка.
• Размещение объявлений на Авито и ЦИАН, продвижение.
• Риэлторские услуги.
• Земельный налог за период владения.
• Проценты инвесторам, если используете привлечённые деньги.
• Резерв на непредвиденные расходы.

3️⃣ Рассчитываем налоги
У меня ИП на УСН «Доходы минус расходы» — 15%.
Помимо покупки участка, при соблюдении требований законодательства можно учитывать расходы на риэлторов, рекламу, кадастрового инженера, геодезиста, юриста, проценты инвесторам и другие подтверждённые расходы.
Но я рекомендую закладывать налоги с запасом.
Для предварительного расчёта можно взять 15% от разницы между ценой продажи и покупки, не уменьшая её на остальные затраты.
А уже после, подтверждая реальные расходы документами, можно законно снижать налогооблагаемую базу.
Теперь перейдём к конкретным цифрам 👇

5. В образование детей.
У меня двое детей, оба ходят в частные сады. Это ощутимая статья семейного бюджета, но для меня образование — инвестиция, а не расход, на котором нужно экономить.
Я сам ходил в государственный сад более 30 лет назад, в деревне Орловской области. Недавно мы попробовали отдать сына в государственный сад в Москве в районе Лефортово. Нас хватило на пять дней. Отдельные вещи напомнили мне моё детство, и было очень грустно.
Знаю, что сейчас кто-то возразит: «А у нас прекрасный государственный сад и лучший воспитатель!» Не спорю, хорошие педагоги есть везде. Но предлагаю сравнивать размер групп, количество внимания на ребёнка, условия, программу, возможности дополнительных занятий. В хорошем частном саду всё это может быть на другом уровне. Конечно, платить за вывеску бессмысленно: качество нужно проверять.

Меня удивляет, когда у родителей находится бюджет на BMW или Mercedes, но они стараются сэкономить на образовании собственных детей. Для меня это перевёрнутые приоритеты.
Некоторые мечтают купить ребёнку квартиру и машину. А я считаю: сначала дайте ему лучших доступных педагогов, тренеров, навыки и сильное окружение. Если потом останутся деньги на квартиру — отлично. Но качественное образование поможет ему самому заработать и на одну, и на три квартиры.

6. Улучшить качество жизни.
Обратите внимание: я уже перечислил пять пунктов, а до покупки собственной квартиры и дорогой машины мы ещё не дошли!
На этом этапе я бы не спешил приобретать жильё. Снимали обычную квартиру — снимите более комфортную. Мало путешествовали — начните смотреть мир. Наймите персонального тренера, займитесь спортом или хобби, о котором давно мечтали.
Деньги нужны не только для накопления капитала. Они должны приносить радость вам и вашим близким уже сегодня. И для этого не обязательно становиться собственником всего, чем пользуешься.

7. И только теперь — собственная квартира и дорогая машина.
Я живу в арендованной квартире стоимостью более 45 миллионов рублей. За аренду плачу примерно 4% от её стоимости в год.
Для сравнения: ипотека может обходиться в 20% годовых, а в более благоприятные времена — в 10%. Да, это не прямое сравнение: при покупке вы приобретаете собственность, а цена недвижимости может расти. Но лично для меня аренда сейчас экономически выгоднее.

И главное: мои деньги тоже вложены в недвижимость. Только в ту, которая приносит доход, а не просто обеспечивает мне место для сна.
Вот зачем нужны инвестиции в собственную голову из первого пункта — чтобы считать и принимать решения, а не повторять за большинством.
С автомобилями ситуация немного другая. В России аренда машины не всегда выгодна, поэтому обычный практичный автомобиль можно купить раньше. Но когда человек зарабатывает первые миллионы и бежит за самой дорогой тачкой, потому что так учат в каком-нибудь бизнес-клубе, я этого не понимаю.
Можно было закрыть кредиты, помочь маме, вложиться в образование, купить первый доходный актив. А вместо этого — красивый автомобиль и всё тот же страх остаться без денег.

Вот моя последовательность: сначала вы сами, затем плохие долги, родители и семья, доходные активы, образование детей, качество жизни. И лишь потом — дорогие покупки в собственность.
Конечно, обстоятельства у всех разные: какие-то пункты можно поменять местами. Но всё, что я описал, — не теория. Я сам живу по этим принципам.

А как считаете вы? Где согласны, а где, по-вашему, я сильно заблуждаюсь? Очень интересно прочитать мнения в комментариях — особенно противоположные моему. 👆