Юрист по недвижимости и земле | Дмитрий Кащаев

Хорошо, что Вы зелёный и плоский. Вы лежите на газоне... и Вас не видно.
- Из мультфильма Крокодил Гена и Шапокляк, 1974 г.

Как-то недавно мне попадалась публикация с подборкой самых депрессивных советских мультфильмов. Среди них, конечно, был Ёжик в тумане. Но лично я где-то рядом всегда поставил бы и Крокодила Гену. Не знаю почему, но ещё с детства весь этот кукольный мир казался мне каким-то удивительно грустным. Пустоватый город, музыка, Гена, который весь день работает крокодилом в зоопарке, а вечером возвращается домой один, объявление о поиске друзей… А вот с возрастом обнаружилось другое. Некоторые фразы из этих мультфильмов давно стали почти крылатыми и иногда удивительно точно описывают уже совсем взрослую жизнь. Иногда даже судебные споры с банками.

В одном из моих текущих дел спор возник из-за ипотеки квартиры. Квартира была приобретена в период брака. Впоследствии один из супругов передал её в залог банку. Нотариального согласия второго супруга на ипотеку не было. В первой инстанции мы иск выиграли. Договор ипотеки признан недействительным.

В ходе рассмотрения дела суд отдельно запросил у банка, представлялось ли нотариальное согласие супруги, каким образом банк устанавливал семейное положение залогодателя и какие документы были получены при оформлении залога. Представитель банка в судебные заседания не являлся, просил рассматривать дело в его отсутствие. Само кредитно-залоговое досье, несмотря на судебный запрос по моему ходатайству, представлено не было. Но на вопросы суда банк письменно ответил. И один из ответов оказался особенно интересным.

По существу позиция банка сводилась к следующему. Согласие супруги не запрашивалось, поскольку его не потребовал Росреестр.

Звучит почти логично. Если не знать, как на самом деле устроена государственная регистрация. С 1 января 2017 года действует Федеральный закон № 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости. Если сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица и такая сделка не является ничтожной, Росреестр не обязан останавливать регистрацию только потому, что согласие не представлено. Регистрация проводится, а одновременно в ЕГРН вносится запись о том, что сделка совершена без необходимого согласия.

То есть государственная регистрация сделки и юридическая проверка рисков банком совершенно разные вещи. Росреестр не проводит за банком правовой аудит залогодателя и предмета залога. И уж тем более регистратор не должен напоминать профессиональному кредитору, что при распоряжении совместным имуществом супругов может потребоваться нотариальное согласие второго супруга.

Но дальше в этой истории стало ещё интереснее. Несколько месяцев я добивался получения технических материалов регистрационного дела по ипотеке. Обычных бумажных документов оказалось недостаточно. Значимая информация содержалась в электронных документах и XML-файлах именно в том виде, в котором сведения поступали на государственную регистрацию. Несколько раз пришлось ставить этот вопрос перед судом. В итоге пришлось добиваться отдельного определения суда, которым мне предоставили возможность лично получить и изучить эти материалы в читаемом виде.

Я сам приехал в архив Росреестра, получил доступ к материалам регистрационного дела, просмотрел электронные документы и сохранил необходимые сведения. В своё время я много лет работал в системе государственной регистрации недвижимости, поэтому прекрасно понимал, где и что искать и почему обычной бумажной копии в данном случае недостаточно.

И вот там обнаружилась одна принципиальная деталь, которая, на мой взгляд, очень хорошо объясняет, почему Росреестр ничего не потребовал...

Продолжение следует...

Почему, на мой взгляд, сложные и нестандартные дела помогают профессионально расти

За время работы я заметил довольно очевидную закономерность. Самые сложные и нестандартные задачи почему-то довольно часто оказывались именно у меня.
Ещё во время работы на госслужбе мне регулярно поручали проблемные дела. Иногда складывалось ощущение, что весь объём сложных вопросов постепенно сосредоточился в одном месте.
Работы было много. Задерживаться допоздна вошло в привычку, потому что над некоторыми вопросами приходилось действительно долго думать, искать решения, изучать материалы и судебную практику.
Но, как ни странно, я никогда не боялся таких задач.
Позже я работал юристом в юридическом департаменте федерального агентства недвижимости. Здесь история во многом повторилась.
Когда только пришёл в агентство, я часто сам вызывался подключаться к рабочим вопросам по вечерам и в выходные, выезжать и разбираться с непростыми ситуациями. Моя первая руководитель в шутку называла меня универсальным солдатом ))
Правда, за дотошность и склонность перестраховываться мне тоже периодически доставалось. Иногда мне говорили, что я слишком усложняю, но впоследствии нередко оказывалось, что именно эта внимательность к деталям помогала вовремя заметить проблему, обнаружить риск и найти решение в нашу пользу.
Позже я перешёл в другое федеральное агентство недвижимости, где уже занимал должность руководителя службы сопровождения сделок. Работа с нестандартными ситуациями продолжилась. Ко мне регулярно обращались риелторы из разных офисов, когда возникали сложные сделки, требовавшие особого внимания и юридической проработки.
Отдельная история была с выкупами проблемных объектов непосредственно на агентство. Там требовалось оценивать существенные юридические риски, просчитывать возможные последствия и искать способы их минимизации.
Так постепенно и формировался мой профессиональный опыт.
Есть хорошая аналогия с шахматами. Можно постоянно играть с соперниками, которых заведомо превосходишь. Но какой в этом кайф? Да, возможно, поначалу это может щекотать самолюбие, но большого развития не даёт. Совсем другое дело играть с теми, кто сильнее тебя. Именно тогда приходится пересматривать стратегию, замечать собственные ошибки и искать новые решения.
С юридической практикой происходит примерно то же самое.
Простые и типовые задачи позволяют применять уже имеющиеся знания и оттачивать привычные навыки. Сложные дела заставляют копать глубже, изучать дополнительные нормы, анализировать судебную практику, искать нестандартные правовые решения и порой пересматривать первоначальные выводы.
Сегодня, занимаясь частной юридической практикой, я сохраняю тот же подход.
Я не воспринимаю сложность дела как повод отказаться от работы. Напротив, именно в таких делах особенно важны внимательность, системный подход и готовность действительно погружаться в проблему.
Это, конечно, не означает, что любое дело можно выиграть или что всегда существует простое решение.
Профессиональный опыт не появляется сам по себе. За ним стоят годы работы, сложные задачи, ошибки, поиски решений и готовность брать на себя ответственность.

Лёгкие задачи позволяют работать. Сложные заставляют развиваться и становиться сильнее

Юридические услуги… Ну, судя по названию файла

В истории с покупкой квартиры в Краснодаре был ещё один эпизод.
Напомню: клиенту обещали рассрочку на пять лет, но в ДДУ окончательный расчёт стоял значительно раньше. После нескольких дней переговоров от этого варианта отказались и нашли квартиру дешевле, лучше и в уже сданном доме.
Но оставались 30 000 рублей, которые клиент уже заплатил за услуги по первоначальному варианту.
Сам файл назывался гордо: «Договор юридических услуг».
Открываю — внутри другой заголовок. Сомнительно, но окей, читаю условия: консультирование, подбор, подача документов на регистрацию. Услуги считаются оказанными уже в момент направления ДДУ на регистрацию.
Так, стоп! А где проверка условий покупки? Работа с выявленными рисками? Согласование обещанной рассрочки?
Таких обязательств в договоре я не обнаружил.
Клиенту так и ответил: таких дорогих курьерских услуг я ещё не видел. Название файла от агентства недвижимости обещало значительно больше, чем его содержимое.
После отказа от покупки стали обсуждать возврат оплаты. Сначала речь шла о 20 000 рублей: десять тысяч исполнитель оставляет себе.
Присылают проект соглашения о расторжении.
И тут новая задача: понять, сколько всё-таки возвращают клиенту. Десять тысяч? Двадцать? Формулировка допускала разные прочтения.
Пришлось добиваться, чтобы в соглашении прямо указали:
— сколько клиент заплатил;
— сколько исполнитель удерживает;
— какую сумму возвращает;
— в какой срок и на какой счёт.
Отдельно — связать отсутствие взаимных претензий с фактическим поступлением денег. Чтобы клиент не подтвердил, что претензий больше нет, пока возврат существует только на бумаге.
Дальше были переписка, правки и досудебная претензия.
В итоге вернули все 30 000 рублей. До суда дело не дошло.
Меня в этой истории особенно занимает несоответствие масштаба обещаний и точности документов.
В вопросе покупки на миллионы нам предлагали положиться на гарантийное письмо. А при возврате тридцати тысяч пришлось добиваться, чтобы сумму написали однозначно.
Поэтому, когда вам предлагают оплатить «юридическое сопровождение», посмотрите, какие действия исполнитель действительно обязуется совершить и в какой момент сочтёт свою работу законченной.

💡 Название файла в суде за вас работать не будет

⚖️ kda-law.ru ↗️